Realitní trh – pozor na neplatné rezervační smlouvy

Kučera & Associates advokátní kancelář

Realitní trh – pozor na neplatné rezervační smlouvy


Častou praxí realitních kanceláří je uzavírání tzv. rezervačních smluv se zájemci o koupi nemovitosti – zákazníky. Zákazník se v takové smlouvě realitní kanceláři zpravidla zaváže, že v určitě lhůtě uzavře s vlastníkem nemovitosti (budoucí) kupní smlouvu, a že realitní kanceláři zaplatí rezervační poplatek. Další obvyklou částí rezervačních smluv bývá závazek zákazníka, že pokud z důvodů na straně zákazníka nedojde k uzavření kupní smlouvy, zaplatí realitní kanceláři smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Tím realitní kancelář dosáhne toho, že dostane zaplaceno i v případě, že si zákazník nakonec koupi nemovitosti rozmyslí a kupní smlouvu s vlastníkem neuzavře.

Právě takováto běžná rezervační smlouva však může být za určitých okolností neplatná pro rozpor se zákonem. K tomuto závěru dospěl Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 24.7.2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012.

Podle Nejvyšší soudu je v případě, kdy realitní kancelář nejedná jako zástupce budoucího prodávajícího (vlastníka nemovitosti), neplatné takové ujednání, kterým se zákazník zaváže uzavřít do určité doby kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti. Takové ujednání totiž obchází ustanovení § 50a občanského zákoníku, podle nějž mohou platně převzít závazek uzavřít budoucí smlouvu pouze budoucí strany této smlouvy. Realitní kancelář však stranou budoucí kupní smlouvy není a proto se zákazník nemůže rezervační smlouvou uzavřenou s realitní kanceláří zavázat uzavřít kupní smlouvu se třetí osobou – vlastníkem nemovitosti.

Pokud tedy rezervační smlouva zavazuje zákazníka uzavřít kupní smlouvu s vlastníkem nemovitostí, musí ji realitní kancelář se zákazníkem uzavřít jako zástupce vlastníka nemovitosti na základě plné moci, jinak je smlouva neplatná.

Realitní kanceláře by proto měly věnovat zvýšenou pozornost postupu při uzavírání rezervačních smluv, aby se vyhnuly jejich případné neplatnosti a z toho plynoucímu ušlému zisku.

Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz; tel: +420604242241

Jeden komentář

  1. Rezervační smlouva

    Dobrý den, měl jsem s RK uzavřenou rezervační smlouvu, ve které RK vystupovala jako zprostředkovatel. Tato rezervační smlouva skončila s tím, že do dnešního dne brání převodu jednotky do mého vlastnictví neexistující společenství vlastníků bytových jednotek. Z toho důvodu jsem nebyl ochotný podepisovat jakékoli další smlouvy (kupní smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí), protože ty v sobě měly zahrnuty sankce za porušení termínů. Tyto sankce by se při případném podpisu k dnešnímu dni týkaly jak prodávajícího, tak i mě jako kupujícího. V návrhu kupní smlouvy RK vystupuje jako třetí strana – zprostředkovatel. RK se mnou přestala komunikovat a ve chvíli, kdy vypršela rezervační smlouva, tak mi odmítá vrátit rezervační poplatek. Mám podle vás právo na vrácení rezervačního poplatku? Děkuji, Petr.

    Odpovědět

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

70 + = 73