1. Úvod
Oprávnění pronajímatele vypovědět nájem bez výpovědní doby upravuje § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“). Podle tohoto ustanovení je pronajímatel oprávněn nájem takto vypovědět v případě, že nájemce porušuje některou ze svých povinností zvlášť závažným způsobem. Za takové porušení se považuje zejména neuhrazení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozování bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem a podobně.
Samotné porušení povinnosti nájemce však k výpovědi nestačí, pronajímatel musí před podáním výpovědi nájemce nejprve vyzvat, aby své závadné chování odstranil, a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. Teprve pokud ani v této lhůtě nájemce svou povinnost nesplní, případně neodstraní závadný stav, je pronajímatel oprávněn nájem bez výpovědní doby vypovědět.
Samotná výpověď pak musí uvádět důvod, pro který je výpověď dávána, tj. v čem pronajímatel spatřuje závažné porušení nájemcovy povinnosti.
Neobsahuje-li výpověď důvod, nebo pokud pronajímatel nájemce nevyzval k nápravě, k výpovědi se nepřihlíží, tzn. hledí se na ni, jako by nebyla podána a nájem trvá dál.
Podle ustanovení § 2290 OZ pak má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Soudy s ohledem na výše uvedené často řeší otázku oprávněnosti či platnosti výpovědi, tato otázka má přitom zásadní dopad jak do sféry nájemců, tak do sféry pronajímatelů. Správný postup a formulace výpovědi proto může ušetřit nemalé množství času, ale i finančních prostředků vynaložených na případný soudní spor.
Právě takový soudní spor řešil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016.
2. Skutkový stav
V Nejvyšším soudem řešeném případě se pronajímatel dozvěděl, že vodoměr nájemce byl navrtán a drátkem bylo zastaveno počítadlo vodoměru. Pronajímatel nájemci zaslal písemnou výzvu k úhradě škody, která poškozením vodoměru vznikla, avšak nestanovil žádnou lhůtu k zaplacení. Tři dny nato pak nájemci dal výpověď z nájmu bytu.
Soud prvního stupně přisvědčil pronajímateli a uzavřel, že výpověď byla dána po právu. Odvolací soud však rozhodnutí soudu prvního stupně změnil a uzavřel, že výpověď je neplatná. Konečné posouzení tedy zůstalo na Nejvyšším soudu.
3. Výzva k odstranění závadného chování
Nejvyšší soud ve svém rozsudku podrobněji rozebírá ustanovení § 2291 OZ, které sice umožňuje pronajímateli vypovědět nájemci nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby, tedy okamžitě, zároveň však poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování (protiprávní stav) napraví (odstraní).
Tímto odstraněním pak se pak musí dle Nejvyššího soudu rozumět nejen okamžité upuštění od protiprávního stavu, ale rovněž nahrazení škody, která již vznikla. Účelem ustanovení § 2291 OZ je tedy dle soudu „okamžité“ skončení nájmu jen v případě, že nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu pronajímatele od svého jednání neupustí.
Z výše uvedeného pak Nejvyšší soud dovodil, že v případě výpovědního důvodu podle § 2291 OZ musí jít nejen o porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, ale také o jednání či protiprávní stav, které může nájemce napravit, respektive odstranit. Je-li z povahy porušené povinnosti vyloučeno, aby nájemce své závadné jednání napravil, není ani důvod mu poskytnout přiměřenou dobu na „nápravu“. V takovém případě tedy dle Nejvyššího soudu není na místě výpověď z nájmu bez výpovědní doby, ale výpověď podle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ (tj. z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu) s tříměsíční výpovědní dobou.
Pronajímatel tedy v případě podávání výpovědi bez výpovědní doby musí vždy zvážit, zda dané porušení povinností nájemce je nájemcem odstranitelné. Pokud by se jednalo o porušení povinnosti, jejíž odstranění nájemcem není možné, nemůže pronajímatel dát nájemci výpověď bez výpovědní doby, neboť taková výpověď by byla neplatná. V takovém případě je tedy možné dát nájemci výpověď pouze s tříměsíční výpovědní dobou.
4. Lhůta k odstranění závadného chování
Pro výpověď z nájmu bez výpovědní doby však nestačí pouze skutečnost, že pronajímatel nájemce před výpovědí vyzval k odstranění závadného chování, nájemci musí být dána rovněž přiměřená lhůta k nápravě. Přiměřenost poskytnuté lhůty k nápravě závadného chování nájemce bude nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na závadné chování, které má být napraveno.
Pokud tedy pronajímatel ve výzvě nestanoví nájemci k nápravě žádnou lhůtu nebo lhůtu nedostatečnou, nesplňuje výzva náležitosti stanovené v § 2291 OZ, čímž nebyla splněna jedna z hmotněprávních podmínek pro oprávněné podání výpovědi bez výpovědní doby. Výpověď by tedy z tohoto důvodu byla neplatná.
V případě neplatnosti výpovědi se pak již soud ani nemusí zabývat její oprávněností, neboť neplatná výpověď není dána po právu a soud proto žalobě nájemce v takovém případě vyhoví. Soud tedy v takovém případě vůbec nebude řešit, zda nájemce skutečně hrubě porušil svou povinnost, ani zda ji napravil, žalobě nájemce vyhoví již z důvodu formální neplatnosti výpovědi.
5. Závěr
Z výše uvedeného vyplývá, že na výpověď z nájmu bez výpovědní doby jsou kladeny podstatně vyšší nároky než na výpověď s výpovědní dobou.
Neplatnost výpovědi bez výpovědní doby může způsobit kterákoliv z níže uvedených okolností:
- výpovědi nebude předcházet výzva k odstranění závadného chování;
- nájemce sice bude vyzván k odstranění závadného chování, nicméně mu pronajímatel nestanoví žádnou lhůtu nebo mu stanoví lhůtu nepřiměřenou;
- protiprávní stav vyvolaný nájemcem nemůže být nájemcem odstraněn.
Pokud by přitom byla podána výpověď z nájmu s výpovědní dobou stejného znění, ani jeden z výše uvedených důvodů by důvodem neplatnosti nebyl.
Lze tedy doporučit, aby pronajímatelé při vypovídání nájmu z bytu bez výpovědní doby dbali zvýšené pozornosti na splnění všech zákonných náležitostí a aby případně zvážili, zda v daném případě není vhodnější vypovědět nájem s výpovědní dobou.
Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz; tel: +420604242241 nebo na spolupracujícího advokáta Mgr. Karla Machačku, e-mail: kmachacka@kuceralegal.cz; tel: +420734854856, popřípadě na sekretariát, e-mail: info@kuceralegal.cz; tel: +420737235119.
Napsal: Jiří Kučera