NOZ – právo stavby

Kučera & Associates advokátní kancelář

NOZ – právo stavby


1. Superficies solo cedit

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) s účinností od 1. 1. 2014 zavedl tzv. zásadu superficies solo cedit („povrch ustupuje půdě“), podle níž vše, co je pevně spjaté s pozemkem, tedy i stavba, se stává jeho součástí (tato zásada se však neuplatní pro stavby postavené na cizím pozemku do 31. 12. 2013).

Jedná se o zásadu zcela odlišnou od úpravy předchozí, neboť dříve bylo možné, aby byl vlastník pozemku a vlastník stavby nacházející se na tomto pozemku odlišný. Za účinnosti OZ se však vlastníkem každé stavby pevně spojené s pozemkem stane vlastník pozemku, bez ohledu na to, kdo stavbu postavil.

2. Právo stavby

OZ tedy neumožňuje, aby vlastníkem stavby byl někdo jiný, než vlastník pozemku, a to ani v případě, že by s tím obě strany výslovně souhlasily. Tento stav může být v určitých případech nepraktický, OZ proto v ustanovení § 1240 zavedl nový institut – právo stavby – který částečně zásadu superficies solo cedit prolamuje.

Právem stavby totiž vlastník pozemku uděluje právo mít stavbu na pozemku či pod ním. Může jít jak již o stavbu existující, tak teprve stavbu budoucí (tj. právo stavbu na cizím pozemku postavit). Právo stavby je samostatná nemovitá věc a jako taková se zapisuje do katastru nemovitostí. Zápisem do katastru nemovitostí také právo stavby vzniká.

Je však zapotřebí rozlišovat mezi stavbou jako takovou a právem stavby. Stavba jako taková je totiž pouze součástí práva stavby a vyjadřuje oprávnění vlastníka práva stavby se stavbou nakládat jako její vlastník. Vlastník práva stavby tedy není vlastníkem stavby jako takové, ale pouze oprávnění mít stavbu na cizím pozemku, přičemž má ke stavbě stejná práva, jako by byl jejím vlastníkem.

Důležitým omezením práva stavby však je jeho dočasnost. Právo stavby lze vždy sjednat pouze dočasně, a to nejdéle na 99 let. Po uplynutí sjednané doby právo stavby zaniká a stavba se stává součástí pozemku. Pokud se strany nedohodnou jinak, je však vlastník pozemku povinen poskytnout vlastníkovi zaniknuvšího práva stavby náhradu odpovídající ½ hodnoty stavby.

S právem stavby pak lze za jeho trvání nakládat jako s jinou nemovitou věcí, lze je prodat, darovat, zastavovat, dědit a podobně.

Důležitým aspektem práva stavby je také skutečnost, že vlastník pozemku a vlastník práva stavby mají vůči sobě vzájemná zákonná předkupní práva. Pokud by tedy vlastník pozemku chtěl pozemek prodat třetí osobě, musel by jej nejprve za stejných podmínek nabídnout vlastníku práva stavby a naopak.

3. Zřízení práva stavby

Nejčastějším způsobem vzniku práva stavby je smlouva, která musí být vždy písemná.

Právo stavby je také možné získat vydržením, k němuž je zapotřebí nepřerušená držba po dobu 10 let. Vydržené právo stavby je však omezeno na 40 let. Po uplynutí 40 let od vydržení právo stavby zaniká.

Právo stavby může být zřízeno buď za úplatu (jednorázovou nebo opakující se), nebo bezúplatně.

S ohledem na skutečnost, že právo stavby je věcí nemovitou, je proto její úplatné nabytí předmět daně z nabytí nemovitých věcí, bezúplatné nabytí pak předmětem daně z příjmů.

4. Shrnutí

Právo stavby je nepochybně zajímavým institutem vhodným zejména pro situace, kdy vlastník pozemku není ochoten pozemek prodat, nicméně je ochoten na něm strpět po určitou dobu cizí stavbu, která se po zániku práva stavby stane součástí pozemku a tedy majetkem vlastníka pozemku.

Je proto zapotřebí mít na vědomí dočasnost práva stavby a s ní související nabytí vlastnictví stavby vlastníkem pozemku po zániku práva stavby.

Lze proto doporučit ve smlouvě o zřízení práva stavby mimo jiné věnovat pozornost určení výši úplaty (tzv. stavebního platu), a to právě s přihlédnutím ke změně vlastnictví stavby při zániku práva stavby. Dalším důležitým aspektem je také úprava majetkového vypořádání po zániku práva stavby, neboť není-li dohodnuto jinak, je vlastník pozemku povinen nahradit vlastníkovi práva stavby ½ hodnoty stavby.

Lze tak například sjednat nižší stavební plat s tím, že po zániku práva stavby nebude vlastník pozemku platit žádnou či nižší kompenzaci (tj. za trvání práva stavby sice obdrží méně peněz, po jeho zániku však levně získá stavbu), či naopak, aby podmínky práva stavby ideálně vyhovovaly potřebám obou stran.

V případě, že uvažujete o zřízení práva stavby ať už jako vlastník pozemku, či stavebník, doporučujeme obrátit se v takovém případě na právní kancelář, která Vám pomůže nastavit podmínky tohoto vztahu dle Vašich přání a ochrání Vás před možnými riziky, které by mohly vyplynout ze zákonné právní úpravy při neodborném sjednání tohoto institutu.

Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz ; tel: +420604242241.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

53 + = 58