Kdy může nájemce ukončit nájem na dobu určitou?

Kučera & Associates advokátní kancelář

Kdy může nájemce ukončit nájem na dobu určitou?


1. Úvod

V nájemním právu je samozřejmě jedním z nejzásadnějších právních problému otázka ukončení nájemního vztahu. Pokud jde o nájem bytu na dobu určitou, pak je samozřejmě zásadní otázka, zda a případně za jakých podmínek může nájemce vypovědět nájemní smlouvu před sjednanou dobou trvání nájmu. Právě touto otázkou se zabývá tento článek.

Mnoho pronajímatelů bytů se zcela mylně domnívá, že nájemce nemůže nájem bytu sjednaný na dobu určitou vypovědět a musí v bytě setrvat, resp. alespoň hradit nájemné a platby za služby do doby, než uplyne sjednaná nájemní doba. Jsou tedy zcela běžné spory mezi nájemci a pronajímateli, např. za situace, kdy nájemce oznámí pronajímateli, že se stěhuje a nechce tak již v nájmu pokračovat, avšak pronajímatel trvá na tom, aby nájemce plnil své povinnosti až do konce doby nájemního vztahu. Někteří pro najímatelé v takových situacích po nájemcích požadují, aby za sebe nalezli náhradu.

Pojďme se tedy nyní podívat, zda a případně za jakých podmínek může nájemce vypovědět nájem bytu na dobu určitou ještě před uplynutím sjednané doby a zda v takovém případě musí plnit nějaké podmínky, tedy např. shánět za sebe náhradu v podobě nového nájemce.

Pokud je v nájemní smlouvě ujednán nájem na dobu určitou, pak obecně skutečně platí, že takový nájemní vztah by měl skončit uplynutím sjednané doby. Z tohoto pravidla však existují výjimky a za určitých okolností tak nájemce skutečně může vypovědět nájem ještě před uplynutím sjednané doby.

Předčasná výpověď nájemce je tedy dle našeho názoru možná v následujících případech:

 

2. Sjednání možnosti výpovědi přímo ve smlouvě

Možnost ukončení nájmu bytu na dobu určitou nájemcem lze sjednat přímo v nájemní smlouvě, a to s ohledem na smluvní volnost velmi široce, tedy v zásadě z jakéhokoliv důvodu, nebo i bez uvedení důvodu.

Tato varianta však není příliš častá, neboť pronajímatelé často požadavky nájemců na úpravu výpovědních důvodu odlišně od zákona odmítají a většinou i trvají na „své“ smlouvě.

 

3. Změna okolností

Novinkou, kterou přinesl zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) je možnost výpovědi nájemce zakotvená v ustanovení § 2287, dle kterého platí, že nájemce může vypovědět nájem bytu před sjednanou dobou, změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Toto ustanovení je velmi problematické, a to hned z několika důvodů, které budou rozebrány níže.

 

3.1 Výpovědní důvody

Prvním logickým problémem s výše uvedeným ustanovením je, že neobsahuje ani demonstrativní výčet toho, co by za tyto důvody pro změnu okolností mělo být považováno. Zde je tedy zřejmé, že nájemce a pronajímatel mohou mít rozdílný názor na to, co je a co není podstatnou změnou okolností.

Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. 4. 2014 (dále jen „Stanovisko“) uvádí jako takový důvod např. situaci, kdy nájemce ztratí práci a novou nalezne až v místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět. Dle našeho názoru lze pak uvažovat nad zdravotními důvody, pro které nájemce bude nucen opustit své stávající bydliště, či např. v případě nájemce cizince uložení trestu vyhoštění.

 

Další důvody pak nepochybně bude řešit judikatura. Za současné situace je zřejmé, že otázka výpovědního důvodu pro podstatnou změnu okolností může být v mnoha případech sporná.

 

3.2 Délka výpovědní doby

Dalším problematickým aspektem tohoto ustanovení je absence pravidla o délce výpovědní doby, která tak představuje mezeru v zákoně.

Délkou výpovědní doby se však zabývalo Stanovisko, a to se závěrem, že je třeba za použití analogie dospět k závěru, že výpovědní doba je 3 měsíční. S ohledem na to, že chráněn je v tomto případě výlučně zájem na straně nájemce a dále na to, že se na daném důvodu, tedy na změně okolností pronajímatel nijak nepodílel, nemůže ji předvídat ani ovlivnit, je dle Stanoviska posuzovanému případu co do obsahu a účelu nejbližší úprava výpovědní doby pro pronajímatele výhodnější, tj. doba delší, tříměsíční.

 

3.3 Forma výpovědi

Ustanovení rovněž neřeší formu výpovědi a zejména není uvedeno, zda a případně do jaké míry má nájemce popsat a prokázat výpovědní důvody, které jej k výpovědi vedou.

Pokud jde o formu pak lze s ohledem na § 2286 OZ uzavřít, že výpověď musí mít písemnou formu. Nedodržení písemné formy je sankcionováno relativní neplatností.

Pokud jde o vymezení výpovědního důvodu, pak dle Stanoviska je povinností nájemce ve výpovědi skutkově vymezit a konkretizovat výpovědní důvod ve výpovědi, nestačí prosté konstatování, že se změnily okolnosti.

Lze tedy shrnout, že výpověď by každopádně měla být písemná a měla by obsahovat skutkové vymezení konkrétního výpovědního důvodu, který dle mínění nájemce představuje podstatnou změnou okolností. Bez dodržení těchto náležitostí lze takovou výpověď dle našeho názoru považovat za relativně neplatnou.

 

4. Sankční výpovědní důvody – porušování povinností pronajímatelem

OZ dále umožňuje nájemci podat výpověď z nájmu bytu na dobu určitou z důvodu porušení povinnosti pronajímatele. Jedná se o obecné důvody aplikovatelné u všech nájemních vztahů, tedy nejen u nájmu bytu. Ve všech případech se jedná o výpověď bez výpovědní doby, tudíž podle § 2231 odst. 2 OZ musí být ve výpovědi uveden výpovědní důvod. Jedná se o následující případy:

  • neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2266 OZ),
  • brání-li užívání bytu právo třetí osoby a neodstraní-li jej pronajímatel ani v dodatečné lhůtě a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění práva třetí osoby nebo samo právo třetí osoby hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2268 odst. 1 OZ),
  • brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci, vydané na základě zákona, a neodstraní-li pronajímatel tuto právní vadu ani v dodateční lhůtě a představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění této právní vady nebo sama tato právní vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2268 odst. 2 OZ),
  • pokud je potřebná nezbytná oprava bytu, přičemž se jedná o takovou opravu, při níž není možné byt vůbec užívat (§ 2210 odst. 3 OZ),
  • stane-li se byt nepoužitelný k ujednanému účelu, nebo není-li účel ujednán, k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce (§ 2227 OZ),
  • porušuje-li pronajímatel zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím způsobí značnou újmu nájemci (§ 2232 OZ).

Ve všech výše uvedených případech může nájemce vypovědět nájem bytu sjednaný na dobu určitou dle § 2227 OZ, tj. bez výpovědní doby.

 

5. Závěr

 S ohledem na výše uvedené lze shrnout, že domněnka některých pronajímatelů, že nájem bytu sjednaný na dobu určitou nemůže nájemce vypovědět je zcela mylná.

 Důvody, kdy nájemce může nájem bytu sjednaný na dobu určitou vypovědět lze v zásadě rozdělit na důvody sjednané, sankční (porušení povinností pronajímatele) a důvody spočívající v podstatné změně okolností.

 Zatímco důvody sjednané a sankční lze považovat za celkem jednoznačné, které v praxi nepůsobí značné problémy, tak důvod změny okolností lze ve většině případů považovat za sporný a krajně problematický, zejména s ohledem na nedostatečnou právní úpravu.

 V žádném z výše uvedených případů však není nájemce povinen za sebe hledat náhradu, jak často pronajímatelé požadují. Tato podmínka může být pronajímatelem kladena pouze v případě ukončení nájemního vztahu dohodou.

 Pokud se tedy potýkáte s výpovědí z důvodu podstatné změny okolností, ať už jako pronajímatel či jako nájemce, lze jedině doporučit obrátit se na kvalifikovanou právní pomoc.

 

Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz ; tel: +420604242241.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

7 + 3 =