S účinností nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), tedy k datu 1.1.2014, je třeba připravit se na změny v právní úpravě nájemních vztahů, neboť s výjimkou movitých věcí se nájem bude od tohoto data vždy řídit novou úpravou.
Je tedy vhodné zaměřit se především na změny v úpravě nájmu nemovitostí, zejména pak bytů. V úpravě nájmu bytu dává NOZ větší svobodu nájemci. Kupříkladu pokud bude chtít nájemce, aby společně s ním užívala byt i jiná osoba, nepotřebuje k tomu souhlas pronajímatele. Pronajímateli pouze nového spolubydlícího oznámí, a to nejpozději do dvou měsíců.
Dokonce již nebude nutný ani souhlas pronajímatele k tomu, aby nájemce dal část bytu do podnájmu, pokud i nadále nájemce alespoň v části bytu trvale bydlí.
Není také třeba souhlasu pronajímatele, pokud chce nájemce chovat v bytě zvíře. Naopak je to jeho právo. Chov však nesmí způsobovat nepřiměřené obtíže majiteli či jiným obyvatelům domu.
Pokud pronajímatel neodstraní závadu, na kterou ho nájemce upozornil, může nájemce tuto závadu odstranit sám na náklady pronajímatele, nebo dokonce, pokud je v důsledku vady podstatně snížena možnost řádného užívání předmětu nájmu, vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby.
Důležitým aspektem v nájmu nemovitostí je samozřejmě výpověď. I tato úprava doznala značných změn. Jako nejdůležitější lze uvést, že pronajímatel nově může vypovědět nájem i bez výpovědní doby, pokud nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem (např. nezaplatil nájemné za 3 měsíce, poškozuje byt či jej neužívá ke sjednanému účelu).
Kromě zvláštních případů zůstává výpovědní doba 3 měsíční a pronajímatel může nájem vypovědět pouze z důvodů stanovených v zákoně. Naproti tomu nově může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou jen tehdy, pokud se podstatným způsobem změní okolnosti, za nichž byla nájemní smlouva uzavírána.
Nově se již při uzavření nájemní smlouvy nebude skládat kauce. Pronajímatel může požadovat na splnění povinností nájemce tzv. jistotu, která může činit až 6-ti násobek měsíčního nájemného. Nájemce má však právo na úroky min. v zákonné výši z této jistoty.
Změn v nájmu přináší NOZ mnohem více a je tedy důležité se na novou úpravu nájmu dobře připravit již před účinností NOZ.
Pro více informací kontaktujte Mgr. Jířího Kučeru, jkucera@kuceralegal.cz; tel: 273134330
Napsal: Mgr. Jiří Kučera