Poslanecká sněmovna dne 17.5.2013 schválila vládní návrh zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon), který by měl v případě jeho schválení senátem a prezidentem nabýt účinnosti dnem 1. 1. 2014.
Nový katastrální zákon ve spojení s novým občanským zákoníkem pak přináší do problematiky katastru nemovitostí některé významné změny, z nichž ty nejdůležitější jsou popsány níže.
Princip materiální publicity
Jednou z nejvýraznějších změn nové právní úpravy je posílení principu materiální publicity. Podle současné právní úpravy a soudní judikatury platí, že neodpovídá-li zápis v katastru nemovitostí skutečnému stavu, má tento stav převahu nad stavem zapsaným. Nová právní úprava tento princip zcela obrací.Předveďme si rozdíl na následujícím příkladě.
Kupující koupí od prodávajícího nemovitost, u níž je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník. Skutečný stav tomuto zápisu však neodpovídá, protože tento zapsaný vlastník – prodávající, již nemovitost dříve prodal třetí osobě.
Podle současné právní úpravy by byla kupní smlouva neplatná, protože prodávající nebyl vlastníkem nemovitosti a nebyl proto oprávněn s ní nakládat. Kupující by tak vlastnické právo k nemovitosti nenabyl a měl by pouze nárok na náhradu případné škody způsobené neplatností smlouvy.
Podle nové právní úpravy je pak situace zcela opačná. Pokud byl kupující v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí (tedy nevěděl o tom, že prodávající již nemovitost prodal) bude kupní smlouva platná a kupující se stane vlastníkem nemovitosti.
Návrh na vklad
S výše popsaným principem materiální publicity souvisí způsob zahajování vkladového řízení, které bude možné zahájit pouze na návrh. Ohledně zápisu do katastru nemovitostí pak platí, že zapsáno bude právo toho, kdo podal návrh jako první.
Nabyvatelé jsou tak motivováni k podání včasného návrhu, čímž vyloučí možnost, že nemovitost bude prodána také někomu dalšímu, kdo návrh podá rychleji a bude zapsán jako vlastník. Ten, kdo návrh podá později, jako vlastník zapsán nebude a vznikne mu pouze nárok na náhradu škody vůči prodávajícímu. Kupované nemovitosti se však již nedomůže.
Vyrozumění o provedení vkladu
Katastrální úřad účastníky vkladového řízení vždy vyrozumí o provedení vkladu. Je-li účastník v řízení zastoupen na základě plné moci, zasílá se podle nové úpravy vyrozumění nejen zástupci, ale rovněž zastoupenému účastníku. Tím se má zabránit podvodným převodům nemovitostí prováděným na základě zfalšovaných plných mocí.
Poznámka spornosti
V případě provedení vkladu má každý, kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru nemovitostí bez právního důvodu (např. skutečný vlastník nemovitosti v případě provedení vkladu vlastnického práva na základě padělané smlouvy), právo žádat, aby příslušný katastrální úřad vyznačil do katastru nemovitostí tzv. poznámku spornosti. Namítané právo musí být nejpozději ve lhůtě dvou měsíců od podání návrhu na zapsání poznámky uplatněno žalobou u soudu, jinak katastrální úřad poznámku vymaže.
Zapsaná poznámka spornosti poté vylučuje dobrou víru případných dalších nabyvatelů nemovitostí, takže i kdyby nepravý vlastník nemovitost převedl na další osobu, byl by i tento převod neplatný.
Je-li návrh na vyznačení poznámky spornosti učiněn ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se žadatel o zápisu dozvěděl (zpravidla tedy do jednoho měsíce od doručení oznámení o provedení zápisu) nebo ve lhůtě tří let od provedení zápisu, nebyl-li žadatel o provedení zápisu řádně vyrozuměn, působí poznámka spornosti vůči tomu, komu svědčí popíraný zápis i všem dalším osobám, které na jeho základě dosáhly dalšího zápisu. Poznámka spornosti tedy v tomto případě může působit zpětně, a to v krajním případě až tři roky.
Pokud však původní vlastník nepodá návrh na vyznačení poznámky spornosti ve výše uvedené lhůtě a nepravý vlastník mezitím nemovitost převede na třetí osobu, tato osoba se stane řádným vlastníkem. Původní vlastník se bude moci domáhat pouze náhrady škody proti tomu, kdo jeho nemovitost neoprávněně prodal.
Závěr
Nový katastrální zákon posiluje zásadu materiální publicity, čímž chrání nabyvatele nemovitostí, kteří jednají v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí. Bude-li kupující jednat v dobré víře v zápis, nemusí se již obávat, že prodávající není oprávněn nemovitost převést a kupní smlouva bude neplatná.
Nabyvatelé nemovitostí jsou pak touto zásadou nuceni k větší odpovědnosti, když katastrální úřady zapíší do katastru nemovitostí jako vlastníka toho, kdo návrh na vklad podal jako první. Otálením s podáním návrhu na vklad se tak nabyvatelé vystavují riziku, že nemovitost bude převedena ještě na další osobu, která návrh podá dříve a bude jako vlastník nemovitosti zapsána do katastru nemovitostí.
Proti zneužití principu materiální publicity jsou vlastníci nemovitostí chráněni oznamováním o zahájení vkladového řízení a o provedení vkladu. Proti neoprávněně provedeným vkladům se pak díky poznámce spornosti mohou ochrany domáhat i se zpětnou působností.
Každý vlastník nemovitostí by si proto měl pro jistotu alespoň jednou za tři roky ověřit, zda je stále zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník těchto nemovitostí. Tím bude zajištěno, že v případě neoprávněného převodu, o němž nebyl vlastník informován, bude moci být zachována tříletá lhůta k podání návrhu na vyznačení poznámky spornosti se zpětnou účinností.
Napsal: Mgr. Jiří Kučera