Daň z převodu nemovitosti bez znaleckého posudku

Kučera & Associates advokátní kancelář

Daň z převodu nemovitosti bez znaleckého posudku


Mnoho lidí jistě zaregistrovalo, že od 1. 1. 2014 nastala velká změna v oblasti soukromého práva v podobě nabytí účinnosti zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Ne každý si však již všiml, že změny v roce 2014 doznala i daň z převodu nemovitosti.

Změny doznal již samotný název daně, které se nyní nově říká „daň z nabytí nemovitosti“.

1. Jde to i bez znaleckého posudku

Sazba daně zůstává stejná, tedy 4% ze základu daně. Co se však mění, je právě výpočet základu daně, a to zcela zásadním způsobem.

Do roku 2014 se výše základu daně stanovila porovnáním sjednané kupní ceny s cenou odhadní. Odhadní cena vyžadovala pořízení znaleckého posudku. Pro určení základu daně se použila cena vyšší.

Nově nebude nutné porovnávat kupní a odhadní cenu. Bude možné porovnat kupní cenu s tzv. směrnou hodnotou. Směrná hodnota je v podstatě cena obvyklá, kterou finanční úřad určí podle druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. Tyto údaje bude nutné vyplnit do příslušných příloh daňového přiznání. Jelikož pro určení základu daně bude rozhodných pouze 75% směrné hodnoty, je pravděpodobné, že při sjednání nižší kupní ceny, bude i výsledná daň nižší než doposud. Tento postup bude možné uplatnit při úplatných převodech

  • bytů;
  • rodinných domů;
  • chalup, chat a objektů určených pro rekreaci;
  • garáží;
  • pozemků, které tvoří s uvedenými stavbami funkční celek;
  • pozemků, jejichž součástí jsou uvedené stavby;
  • pozemků bez trvalého porostu, na kterých není zřízena stavba a ke kterým nebylo zřízeno; právo stavby.

Pokud by však tento postup někomu nevyhovoval, je nadále možné postupovat „po staru“, tedy s doložením znaleckého posudku, pokud o to poplatník požádá. Náklady na pořízení znalecké posudku pak bude možno nově odečíst od základu daně. Základem daně pak bude 75% ceny zjištěné ze znaleckého posudku, nebude-li kupní cena vyšší.

2. Kdo daň platí?

Poplatníkem daně z nabytí nemovitosti je nadále ve většině případů prodávající, přestože byl původní záměr převést tuto povinnost na kupujícího. V této oblasti však ke změně nedochází a daň platí nadále prodávající, přičemž kupující je ručitelem.

Nově je však možné ve smlouvě dohodnout, že poplatníkem daně bude kupující. Takové ujednání má účinky i vůči správci daně.

3. Lhůta pro podání daňového přiznání

Lhůta pro podání daňového přiznání rovněž zůstává stejná a poplatník tak musí podat přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.

4. Zálohová platba

Pokud si poplatník zvolí nový způsob výpočtu daně, tedy bez doložení znaleckého posudku, pak ve lhůtě pro podání daňového přiznání zaplatí 4% sjednané kupní ceny jako zálohu na daň. Finanční úřad pak následně po stanovení základu daně vydá platební výměr, kterým výši daně určí. Následně poplatníkovi vrátí přeplatek, případně jej vyzve k uhrazení nedoplatku.

5. Závěr

Z výše uvedeného je zřejmé, že daň z převodu nemovitosti doznala podstatnější změny, než pouhého přejmenování na daň z nabytí nemovitosti.

Praxe jistě uvítá možnost obejít se při placení daně bez znaleckého posudku. Rovněž lze očekávat, že poplatníci nyní budou kalkulovat, který způsob pro ně bude výhodnější.

Pro poplatníky je jistě příjemná i možnost odečtu nákladů na znalecký posudek ze základu daně.

Někteří také uvítají možnost smluvit si odlišně od zákona poplatníka daně a převést tak tuto povinnost na kupujícího. V některých případech tak při prodeji nemovitosti odpadne nutnost advokátní či bankovní úschovy, která se dosud používala právě za účelem zajištění řádného splnění daňové povinnosti prodávajícím.

Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz ; tel: +420604242241.

 

 

 

 

 

 

2 komentáře

  1. Daň z převodu nemovitiostí

    Při seznámování se s pravidly daně z převodu nemovitostí jsem na internetu narazil na váš blog k dané tématice. Pochopil jsem správně, že aktuálně se nelze vyhnout placení této daně(např. na základě daru, bezúplatného převodu…….), protože každým nabytím vlastnictví mi vzniká povinnost úhrady daně ve výši zvolené ze dvou Vámi uváděných postupů výpočtu?

    Aktuální stav:
    Byt 2 + 1, vlastnictví manželka a švagrová
    s manželkou odkupujeme podíl švagrové, SJM nemáme rozděleno

    Předpokládám, že daň budeme platit pouze z poloviny nabyté věci? Popř. máte nějaká doporučení, jak daň co nejvíce eliminovat?

    Odpovědět
    • Dobrý den, rádi Vám poradíme, jedná se o strukturovanou informaci, obraťte se na nás přímo, tel: +420 273 134 333, paní Adámková. Zdraví, JK

      Odpovědět

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

− 2 = 5