Komplikace s vypovídáním nájemních vztahů

Kučera & Associates advokátní kancelář

Komplikace s vypovídáním nájemních vztahů


Jednou z oblastí, která s účinností zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) doznala mnoha změn, je nájem a možnosti jeho ukončení. Cílem tohoto článku je přiblížit některé významné změny týkající se zejména výpovědi z nájmu bytu a prostoru sloužícího k podnikání a upozornit na některé problémy z toho vyplývající.

I.Nájem bytu

1. Výpověď nájemce z nájmu bytu

Nájemce může vždy vypovědět nájem na dobu neurčitou, a to i bez udání důvodu. Smlouva na dobu určitou může být vypovězena, pokud si to strany ve smlouvě sjednají, nebo v případě, že se změní okolnosti, z nichž nájemce a pronajímatel vycházeli při uzavření smlouvy, do takové míry, že od nájemce nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. To může nastat např. tehdy, pokud nájemce bude povinen nastoupit výkon trestu ve věznici nebo získá práci v zahraničí.

2. Výpověď pronajímatele z nájmu bytu

Pronajímatel může dát výpověď vždy pouze ze zákonem stanoveného důvodu. Důvody pro výpověď z nájmu bytu doznaly v NOZ značné změny.

Nejobecnějším důvodem je hrubé porušení povinnosti ze strany nájemce. Problémem tohoto ustanovení je absence vymezení pojmu „hrubé porušení“ a pronajímatel tak často bude vystaven velké nejistotě ohledně naplnění výpovědního důvodu. Takovým problémem může být např. situace, kdy nájemce pravidelně hradí nájem opožděně, avšak není v prodlení déle než jeden měsíc. Zda se v takovém případě jedná o hrubé porušení, záleží čistě na úvaze soudu.

Na druhé straně problém pro nájemce může představovat výpovědní důvod spočívající v potřebě zajistit bydlení pro samotného pronajímatele nebo jeho blízkého příbuzného. Tento důvod může pronajímatel uvést v zásadě kdykoliv a nájemce tak ztrácí jistotu trvání nájemního vztahu. NOZ v § 2289 stanovuje pronajímateli povinnost nájemci byt znovu pronajmout, pokud jej nevyužije k deklarovanému účelu, nicméně v praxi si lze jen stěží představit, že nájemce bude mít zájem se znovu stěhovat zpět. Navíc nájemce v zásadě nemá možnost se dovědět, jak byl byt následně využit. Hrozí tedy, že v praxi bude tento důvod zneužíván k ukončení nájemních vztahů pronajímateli.

Novým výpovědním důvodem je pak odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Naopak dřívější výpovědní důvody, které omezovaly nájemcovu svobodnou vůli již NOZ neobsahuje. Takovým důvodem byla například výpověď z důvodu, že má nájemce více bytů nebo že byt dostatečně nevyužívá.

Bez výpovědní doby

Velkou novinkou je pak výpověď nájmu bez výpovědní doby, ke které může pronajímatel přistoupit, pokud nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem. NOZ pak uvádí v § 2291 demonstrativní výčet těchto porušení. Jedná se např. o nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců či závažné nebo nenapravitelné poškozování bytu nebo domu.

Pronajímatel však v těchto případech musí nejprve vyzvat nájemce, aby v přiměřené době zjednal nápravu. Až když neuposlechne, může přistoupit k výpovědi, v níž konkrétně uvede, jakých zvlášť závažných porušení povinností se nájemce dopustil. Pokud tak neučiní, k výpovědi se vůbec nebude přihlížet. Tyto relativně přísné podmínky pak v praxi opět mohou ztížit efektivní využití tohoto institutu pronajímatelem. Přesto je však tato úprava pro pronajímatele příznivější, než úprava dřívější. Dříve totiž platilo, že pokud nájemce nezaplatil tři nájmy, mohl mu dát pronajímatel výpověď pouze s přivolením soudu a navíc s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Zrušení bytových náhrad a přivolení soudu

Pronajímatel již nebude muset zajišťovat bytové náhrady, tedy hledat nájemci náhradní byt či ubytování, v případě skončení nájmu výpovědí. Pronajímatel dle NOZ rovněž nemá povinnost žádat soud o předchozí přivolení k výpovědi.

Náležitosti výpovědi
Podmínkou platnosti výpovědi je poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Velkou nejasností NOZ však zůstává, co je myšleno právem vznést námitky, neboť NOZ tyto námitky žádným způsobem pro nájem bytu neupravuje (námitky jsou upraveny pouze v rámci nájmu prostor sloužících k podnikání).

Není tedy vůbec zřejmé, zda se má jednat o jednostranný hmotněprávní úkon vůči pronajímateli, nebo zda mají být námitky sděleny soudu v rámci návrhu na přezkoumání výpovědi.

Rovněž není zřejmé, zda má být vznesení námitek vůči pronajímateli podmínkou pro podání návrhu k soudu. Jedná se tedy o další problematický institut a nájemcům lze jedině doporučit, aby námitky z důvodu právní jistoty vždy podávali i jako jednostranný hmotněprávní úkon adresovaný pronajímateli.

II. Nájem prostoru sloužícího podnikání

Další významnou změnou je přechod z úpravy „nebytového prostoru“ na „prostory sloužící podnikání“, která se dotkne především podnikatelských nájmů. Rovněž tato právní úprava je zatížena nedostatky a zavdává příčiny případných sporů. Pro účely tohoto článku se však zaměříme pouze na úpravu výpovědí těchto nájemních vztahů.

1. Výpověď nájemce z nájmu prostoru sloužícího podnikání

Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět před uplynutím sjednané doby za předpokladu, že: (i) ztratí způsobilost k podnikatelské činnosti, (ii) najatý prostor přestane být způsobilý k výkonu nájemcovy činnosti, (iii) pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti. Výpovědní doba je tříměsíční a nájemce je povinen důvod dostatečně vymezit.

2. Výpověď pronajímatele z nájmu prostoru sloužícího podnikání

Pronajímatel má právo vypovědět nájem na dobu určitou za předpokladu, že nemovitost, ve které se prostor nachází, má být odstraněna nebo přestavěna tak, že to brání dalšímu užívání prostoru.

Druhým důvodem je hrubé porušování povinností ze strany nájemce. Obdobně jako nájemce musí pronajímatel vymezit skutkově výpovědní důvod, jinak je výpověď neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

Velmi problémovým ustanovením je však § 2315 NOZ, který stanoví, že pokud nájem skončí výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny, kterou vypovězený nájemce vybudoval. Zde je zřejmé, že stanovení výše náhrady, jakož i oprávněnosti nároku (tedy vybudování zákaznické základny nájemcem) bude jablkem sváru a příčinou mnoha sporů.

3. Výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání na dobu neurčitou

Obě strany jsou oprávněny vypovědět nájem prostoru sloužícího podnikání na dobu neurčitou bez udání důvodu, přičemž výpovědní doba je šestiměsíční. Pokud má však některá ze stran vážný důvod k výpovědi, je výpovědní doba tříměsíční. Zde lze v praxi očekávat problémy s intepretací pojmu „vážný důvod“ a lze tak očekávat spory při tomto typu výpovědi. Vypovídající strana tak bude v pozici právní nejistoty a často bude zvažovat bezpečnější variantu s šestiměsíční výpovědní dobou.

4. Obrana proti výpovědi

Vypovídaná strana má právo uplatnit proti výpovědi písemné námitky, a to do jednoho měsíce od doručení výpovědi. Na rozdíl od úpravy nájmu bytu je jasně stanoveno, že nejsou-li námitky uplatněny včas, právo na přezkum výpovědi soudem zaniká.

Pokud vypovídající strana do měsíce od doručení námitek nevezme svoji výpověď zpět, má vypovídaná strana právo do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi, požádat o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soud. Pokud nájemce vyklidí prostor sloužící k podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.

III. Závěr

S ohledem na výše uvedené lze uzavřít, že problematika výpovědí nájmů nemovitých věcí, ať již se jedná o byty či prostory sloužící podnikání, doznala oproti předchozí úpravě změn velmi výrazných. Nová právní úprava však obsahuje velmi mnoho problémových ustanovení, která mohou přinést velké množství sporů. Smluvní strany v nájemních vztazích tak budou často čelit stavu právní nejistoty ohledně ukončení nájemního vztahu výpovědí.

Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz ; tel: +420604242241.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

43 − = 38