Nájemní smlouva skončila, ale nájemce byt nepředává. Vlastník jej nemůže znovu pronajmout, náklady se zvyšují a návratnost investice klesá. V některých případech lze přitom soudnímu sporu o vyklizení předejít. Rozhodující je správně připravená smluvní dokumentace.

Nejvyšší soud potvrdil, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti může sloužit také k vyklizení bytu. Pokud jsou tedy splněny potřebné podmínky, pronajímatel nemusí nejprve získávat rozsudek ukládající nájemci povinnost byt vyklidit, jak jsme popisovali v článku Rozkaz k vyklizení – nová pomoc pro pronajímatele, ale může přistoupit přímo k jejímu vymáhání.

 Jde o významný posun oproti dřívějšímu restriktivnímu přístupu soudů viz Usnesení NS 31 Cdo 225/2024.

Majitelé investičních bytů, realitních kanceláří i správcovské firmy tak mají další možnost, jak postupovat v případě problematického nájemce.

Využití notářského zápisu k vyklizení bytu

Použitelnost notářského zápisu závisí na konkrétním nastavení nájmu. Funkční je v případě nájmu na dobu určitou s přesně stanoveným termínem vyklizení.

V případě, že smlouva obsahuje ustanovení o opci, automatickém obnovení či jiném prodloužení nájmu, je využití zápisu komplikovanější. Pokud totiž nájem pokračuje, nelze vyklizení vymáhat jen s odkazem na původní datum. Ani předčasná výpověď či jiné předčasné skončení nájmu neposouvají termín vykonatelnosti uvedený v zápisu.

Kvalitní smlouva zamezí problémům

O tom, jak snadné či naopak obtížné bude získat byt po skončení nájmu zpět, se tak často rozhoduje už při přípravě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva, pravidla jejího prodlužování a závazek k vyklizení musí tvořit funkční celek.

Samotná návštěva notáře proto nezaručuje, že bude zápis v rozhodující chvíli použitelný. Přímá vykonatelnost navíc neznamená okamžité vystěhování – odstraňuje pouze potřebu získání předchozího rozsudku, samotné nucené vyklizení má vlastní postup.

Pokud tedy chcete předejít do budoucna problémům s ukončením nájmu a neplatiči, respektive tuto případnou situaci řešit co nejhladčeji, je naprosto zásadní mít co nejkvalitnější nájemní smlouvu.

Mít dobře definované časové období nájmu, podmínky ukončení, předání a vyklizení bytu stejně jako možnosti prodloužení či navyšování nájmu. Vše zmíněné totiž ovlivňuje šíři a možnosti postupu při vystěhování nájemníků, kteří neplatí anebo odmítají uznat ukončení nájemní smlouvy.

Jestliže si nejste jisti, zda je vaše smlouva vystavěna správně, neváhejte se obrátit na naši kancelář.