Nová právní úprava účinná od 1. 1. 2014, tedy konkrétně zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), přinesla výrazné změny právní úpravy odpovědnosti za škodu. Některé změny mohou být potenciálně rizikové pro praxi a mohou působit komplikace při interpretaci a aplikaci práva. Tento článek si klade za cíl upozornit na možná rizika spojená s novou úpravou odpovědnosti za škodu na nemovité věci.
1. Nová úprava odpovědnosti za škodu na nemovité věci
Tato úprava je obsažena v jediném ustanovení, a to § 2926 NOZ a zní následovně:
„Kdo, byť oprávněně provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci, nebo jimiž se držba nemovité věci znemožní nebo podstatně ztíží, nahradí škodu z toho vzniklou.“
Základní podmínky odpovědnosti za škodu jsou a vždy byly následující:
(i) protiprávní jednání;
(ii) vznik škody a
(iii) příčinná souvislost mezi vznikem škody a protiprávním jednáním škůdce.
Bez porušení povinnosti. Z výše uvedeného však zjevně vyplývá, že právní úprava odpovědnosti za škodu na nemovité věci je v tomto ohledu výjimečná, neboť pro uplatnění nevyžaduje porušení právní povinnosti. Zákonodárce dokonce výslovně zdůraznil oprávněnost provádění prací, čímž vyniká objektivní charakter povinnosti nahradit škodu.
Jednoduše řečeno, za vznik škody na nemovité věci můžete odpovídat, aniž byste přitom porušili jakoukoliv povinnost a postupovali v souladu s právním předpisy a správními akty.
Bez možnosti liberace. Tato skutečnost je již sama o sobě velmi alarmující, avšak situace je o to závažnější, když zákonodárce neupravil žádné liberační důvody, které by umožnily se povinnosti k náhradě škody zprostit. Jde tedy o objektivní odpovědnost absolutní, tj. bez možnosti liberace.
Nutno poznamenat, že zákonodárce tuto možnost dává nejen provozovateli prosté provozní činnosti ale i provozovateli provozu zvlášť nebezpečného (viz § 2925 NOZ). Pro odpovědnost za škodu na nemovité věci však možnost liberace neumožnil.
Provádění prací. Prováděním prací se má na mysli faktický výkon práce. Ten může spočívat v různorodé činnosti, přičemž nejčastěji půjde zřejmě o stavební práce na sousední nemovité věci. Může však jít o jakékoliv práce, které mají vliv na cizí nemovitou věc (např. oprava příjezdové cesty, práškování sousedního pole atp.). Není přitom rozhodné, zda je činnost škůdce oprávněná, či nikoliv.
2. Důsledky nové úpravy
Co tedy z výše uvedeného vyplývá, můžeme demonstrovat na následujících příkladech:
Jednoznačný je příklad, kdy v důsledku rekonstrukce nemovité věci dojde k poškození sousední nemovité věci, ať již třeba nárazem ramene jeřábu do střechy budovy, či poškozením travnaté plochy v důsledku průjezdu těžké techniky. V těchto případech vcelku jednoznačně za vzniklou škodu odpovídá ten, kdo práce provádí. Následující příklady však již tak jednoznačným dojmem nepůsobí.
Společnost je pověřena, aby zhotovila přípojky na kanalizaci v části města. Zajistí veškerá stavební povolení, souhlasy a vyjádření a začne činnosti provádět. V důsledku provádění prací dojde k znepřístupnění garážových stání. Vlastníci garážových stání pak společně uplatní vůči této společnosti nárok na náhradu škody spočívající v nutnosti pronájmu jiných garážových stání a zvýšených nákladů na dopravu po dobu zhotovování díla (přípojek na kanalizaci). Bude pak zcela lhostejné, že společnost měla všechna povolení a provádění stavby bylo s předstihem oznámeno. Dle výše uvedeného ustanovení bude odpovědná za vznik této újmy, neboť znemožnila držbu nemovité věci, byť oprávněným prováděním prací.
Dalším příkladem může být situace, kdy se v důsledku hnojení zemědělských polí sníží návštěvnost nedalekého zábavního parku. Provozovatel pak ušlý zisk uplatní vůči zemědělci jako újmu vzniklou v důsledku provádění prací. Opět bude nerozhodné, že hnojení bylo provedeno v souladu s právními předpisy.
3. Závěr
Lze tedy shrnout, že nová úprava odpovědnosti za škodu na nemovité věci je velmi přísná, a to především ze dvou důvodů: (i) pro uplatnění nevyžaduje porušení povinnosti a (ii) neumožňuje se odpovědnosti zprostit (jedná se o tzv. odpovědnost absolutní). Z této úpravy pak vznikají rizika uplatnění nároků na vznik újmy, a to nejen pokud v důsledku provádění prací dojde k faktickému poškození, ale i pokud dojde jen k omezení přístupu k nemovitým věcem.
S ohledem na výše uvedené je zřejmé, že zejména developeři a stavební společnosti by měli výše uvedená rizika zohlednit při přijímání nových zakázek. Je skutečností, že velmi málo těchto subjektů si je výše uvedených rizik vědomo. Lze proto doporučit nechat si tato rizika posoudit kvalifikovaným právním odborníkem, který bude schopen navrhnout řešení jejich minimalizace.
Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz; tel: +420604242241 nebo na spolupracujícího advokáta Mgr. Karla Machačku, e-mail: kmachacka@kuceralegal.cz; tel: +420734854856, popřípadě na sekretariát, e-mail: info@kuceralegal.cz; tel: +420737235119.
Napsal: Jiří Kučera