I. Parkovací stání přímo v bytovém domě nebo na pozemku investora
Nejjednodušší a nejlépe financovatelná varianta.
Pokud jsou parkovací stání součástí samotného bytového domu nebo umístěna na pozemku investora, jde o standardní model, který banky považují za běžně financovatelný.
Důvody:
– parkovací stání jsou součástí nemovitosti, která slouží jako zástava,
– banka je schopna ocenit jejich hodnotu,
– stání jsou pevně spojena s projektem a navýší jeho tržní hodnotu.
Závěr:
Tuto variantu banky financují bez komplikací.
II. Parkování v samostatném parkovacím domě, který investor nevlastní
Možné pouze při splnění konkrétních podmínek — a banky zde bývají selektivní.
Jde o situaci, kdy parkovací kapacitu zajišťuje třetí subjekt (např. obec, městská firma, jiný developer infrastruktury) a bytový projekt má do tohoto systému přispět formou finančního „příspěvku“.
Tento model může být financovatelný, pokud jsou kumulativně splněny následující podmínky:
1. Převoditelné věcné břemeno (užívací právo).
Banka musí mít jistotu, že za finanční příspěvek získává investor reálné a trvalé právo užívat konkrétní počet parkovacích stání.
To v praxi znamená, že:
– musí existovat věcné břemeno zřízené ve prospěch nemovitosti (tzv. in rem),
– toto právo musí být automaticky převoditelné na budoucí vlastníky bytů či domu,
– užívací právo musí být vymahatelné a jasně vymezené.
Bez věcného břemene banky financování zásadně odmítají.
2. Právo musí navýšit hodnotu zastavené nemovitosti.
Banky financují to, co mohou ocenit.
Proto musí mít užívací právo k parkování:
– měřitelnou hodnotu,
– právní jistotu,
– převoditelnost.
3. Nastavení příspěvku musí odpovídat rozsahu získaných práv.
Banky požadují, aby výše příspěvku byla:
– přímo úměrná počtu stání,
– vypočtena transparentně,
– vázána na skutečné náklady.
4. Řešení záloh: vracení při nedokončení stavby.
Banky vyžadují:
– garanci vrácení záloh při nedokončení,
– pevný časový harmonogram dokončení,
– podmínku, že věcné břemeno bude zřízeno bezprostředně po kolaudaci.
5. Doprovodná smluvní dokumentace.
Banky posuzují model jako celek a vyžadují:
– plánovací smlouvu nebo její ekvivalent,
– smlouvu o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene,
– ujednání o provozních nákladech.
6. Individuální schválení bankou.
I při splnění podmínek posuzuje každá banka projekt individuálně.
Kdy je financování možné:
Financování je možné tehdy, když jsou splněny uvedené podmínky a konkrétní banka model podporuje.
III. Parkovací dům ve spoluvlastnictví více subjektů
Tato varianta je z pohledu bank prakticky nefinancovatelná.
Shrnutí:
– Nejlépe financovatelná varianta: parkování v rámci bytového domu nebo na pozemku investora.
– Parkovací dům třetí osoby je financovatelný jen při splnění věcných a smluvních podmínek.
– Spoluvlastnictví parkovacího domu banky odmítají.
Napsal: Jiří Kučera