Úvod
Od 1. ledna 2024 se stavební řízení a územní plánování v České republice řídí novým stavebním zákonem č. 283/2021 Sb. a prováděcími vyhláškami. Největší pozornost veřejnosti přitáhla vyhláška o požadavcích na výstavbu, která stanovuje závazná pravidla pro parkování, oslunění bytů, odstupy staveb či umisťování technické infrastruktury. Obce, které již mají schválený územní plán, tak stojí před otázkou: musíme náš plán měnit, aby odpovídal nové úpravě, nebo zůstává beze změn použitelný?
Je důležité zdůraznit, že možnost přijímat odchylky od obecně závazných požadavků na výstavbu není žádnou novinkou zavedenou až novým zákonem. Tuto pravomoc obce měly již dříve a řada z nich ji využila – typicky například ve velkých městech, kde byly upraveny parametry pro parkování či hustotu zástavby. Nový stavební zákon ale zavádí přísnější pravidla, jak musí být tyto odchylky zpracovány, aby byly právně účinné i nadále.
Klíčová otázka proto zní: odpovídají odchylky, které obec přijala v minulosti, dnešním požadavkům na tzv. prvky regulačního plánu? Pokud ano, územní plán nemusí být měněn. Pokud ne, bude nutné jeho aktualizaci připravit.
1. Právní rámec: odchylky a jejich forma
Stavební zákon v § 82 odst. 3 výslovně uvádí, že územní plán může obsahovat prvky regulačního plánu. Tyto prvky jsou pak nástrojem, jak stanovit odchylky od obecně závazných požadavků vyhlášky o výstavbě. Podle § 138 odst. 2 SZ lze takové odchylky přijmout, jen pokud se tím neohrozí veřejný zájem, zejména bezpečnost, zdraví lidí, ochrana životního prostředí či sousední nemovitosti.
Vyhláška č. 157/2024 Sb. pak detailně stanoví, jak mají být prvky regulačního plánu zapracovány do územního plánu:
• Textová část musí obsahovat výčet prvků regulačního plánu a odchylky musejí být uvedeny výslovně.
• Grafická část musí přesně vymezit, v jaké části území obce se tyto odchylky uplatní, přičemž používá jednotné grafické označení (bílá barva s modrými puntíky).
• Odůvodnění územního plánu musí obsahovat vysvětlení, proč byly prvky přijaty a jaké cíle sledují.
2. Kdy nemusíte měnit územní plán
Pokud obec v minulosti přijala odchylky ve formě, která odpovídá dnešním požadavkům, může zůstat její územní plán beze změny. Prakticky to znamená, že:
• v textové části územního plánu je výslovně uvedeno, že určité požadavky se stanovují odchylně od obecně závazných pravidel,
• v grafické části je zřetelně vyznačeno, kde se tyto odchylky uplatní,
• v odůvodnění je jasně popsáno, proč k odchylce dochází.
3. Kdy změna územního plánu nutná je
Naopak, změně se obec nevyhne v případech, kdy sice odchylky v územním plánu existují, ale:
• nejsou výslovně označeny jako prvky regulačního plánu,
• chybí jejich grafické vyznačení v souladu s dnešním standardem,
• nebyly řádně zdůvodněny v textové části odůvodnění,
• nebo jsou formulovány příliš obecně a neumožňují stavebnímu úřadu jejich jednoznačné použití.
4. Praktický checklist pro obce
Jak poznat, že váš územní plán nemusíte měnit?
1. Textová část – obsahuje váš územní plán výčet prvků regulačního plánu a jsou odchylky popsány jasně a konkrétně?
2. Grafická část – je v plánu zřetelně vyznačeno území, kde se odchylky uplatní, a to v souladu se standardizovaným značením?
3. Odůvodnění – je u každé odchylky uveden důvod jejího přijetí a vysvětlení, že neohrožuje veřejné zájmy?
✅ Pokud na všechny tři otázky odpovíte „ano“, není třeba územní plán měnit.
❌ Pokud na některou odpovíte „ne“, doporučuje se zahájit přípravu změny územního plánu.
5. Dopad na praxi obcí
Pro obce je dnes klíčové provést revizi svých územních plánů a vyhodnotit, zda jejich odchylky odpovídají požadavkům nové legislativy. Význam této kontroly je dvojí:
• právní jistota – stavební úřady potřebují jasný podklad, aby mohly rozhodovat bez rizika rozporu s právními předpisy,
• úspora času a prostředků – pokud plán odpovídá dnešním pravidlům, nemusí obec zbytečně investovat do jeho změny.
Závěr
Nový stavební zákon nepřinesl pro obce v oblasti odchylek od požadavků na výstavbu zcela novou pravomoc, ale přinesl větší důraz na formální a obsahovou kvalitu jejich zpracování.
Pokud obce v minulosti přijaly odchylky jako prvky regulačního plánu v souladu s dnešními pravidly, nemusí své územní plány měnit. Pokud však odchylky těmto požadavkům neodpovídají, je třeba změnu připravit.
Pro zastupitelstva i stavební úřady je proto klíčové provést pečlivou kontrolu podle výše uvedeného checklistu. Jen tak lze zajistit, že územní plán bude i po účinnosti nové legislativy poskytovat stabilní a použitelný rámec pro rozvoj obce.
Napsal: Jiří Kučera