Může vlastník držet pozemek, na který nevstupuje a neudržuje jej?

V rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 204/2013, ze dne 25. 3. 2015 se Nejvyšší soud ČR zabýval otázkou faktické držby věci a jejími projevy.

1. Skutkový stav

V dané věci se žalobkyně domáhala určovací žalobou určení vlastnického práva k pozemkům. Vlastnické právo k těmto pozemkům nabyla žalobkyně na základě kupní smlouvy s právním předchůdcem žalovaných. Tento převod však nebyl zapsán do příslušné evidence nemovitého majetku (pozemkové knihy). Podle práva platného v době uzavření kupní smlouvy bylo vlastnické právo totiž převedeno již samotnou smlouvou, nikoliv až zápisem do příslušné evidence.

Když právní předchůdce žalovaných zemřel, bylo v rámci projednání dědictví usnesením státního notářství potvrzeno vlastnické právo k pozemkům žalovaným, kteří byli jako vlastníci zapsáni v příslušné evidenci nemovitého majetku.

Vznikl tedy spor o vlastnictví těchto pozemků, kdy žalobkyně měla nabývací titul – smlouvu, která předcházela dědickému řízení, avšak na rozdíl od žalovaných nebyla zapsána jako vlastník v příslušné evidenci.

Žalovaní se v řízení bránili určovací žalobě tím, že vlastnické právo k pozemkům vydrželi (se započtením oprávněné držby jejich právního předchůdce). Vzhledem k této obraně byla pro posouzení oprávněnosti žaloby rozhodující právě otázka vydržení vlastnictví žalovanými.

Dle názoru žalobkyně nemohlo na straně žalovaných dojít k vydržení pozemků, neboť byly následně zastavěny bytovými domy a garážemi, které užívaly jiné osoby a žalovaní proto nemohli „aktivně vykonávat držbu“ předmětných nemovitostí, tedy jeden z předpokladů oprávněné držby.

Soud 1. stupně žalobě vyhověl. Odvolací soud rozsudek soudu 1. stupně následně potvrdil. Žalovaným tak nezbylo, než podat v dané věci dovolání.

2. Právní posouzení Nejvyššího soudu ČR

Dle názoru Nejvyššího soudu ČR má faktickou držbu ten, kdo s věcí nakládá jako vlastník (tzv. corpus possessionis). Corpus possessionis pak má ten, kdo vstupuje ohledně věci do takových společenských vztahů, které jsou obecně považovány za projev moci nad věcí, tedy za „nakládání s věcí“.

Ve vztahu k nemovitému majetku, tedy v daném případě pozemkům, pak Nejvyšší soud poukazuje především na to, že fyzické ovládání věci je pouze jedním z možných způsobů nakládání s věcí, a to již proto, že některé věci (např. nemovitosti) fyzicky držet nelze.

Záleží tedy na objektivním společenském posouzení, zda někdo – s ohledem na zvyklosti, zkušenosti a obecné názory – nakládá s věcí, nikoliv na pouhé fyzické moci nad věcí.

V případě pozemků pak držitel na pozemek nemusí celá léta vstoupit, může jej nechat ležet ladem a přesto, pokud se jeho držby nechopí někdo jiný, zůstává držitelem. Fakticky věc ovládá ten, kdo podle obecných názorů a zkušeností vykonává tzv. právní panství nad věcí.

Držitelem je pak i ten, kdo vykonává držbu prostřednictvím jiné osoby (tzv. detentora). Držbu věci nevylučuje ani užívání věci jinou osobou než držitelem na základě věcného nebo závazkového práva (popř. i bez právního důvodu), pokud se tato osoba sama nechopí držby, a to ani v případě, že vlastník má k věci jen holé vlastnictví.

V dané věci tedy Nejvyšší soud ČR rozsudek odvolacího soudu zrušil, neboť dle odvolacího soudu pro posouzení žaloby „není rozhodující otázka vydržení vlastnického práva k předmětným pozemkům žalovanými“.

V obnoveném odvolacím řízení pak již bude odvolací soud vázán právní názorem Nejvyššího soudu ČR a bude tedy muset zkoumat, zda na straně žalovaných nedošlo k vydržení, a to dle pravidel uvedených výše.

3. Závěr

S ohledem na výše uvedené lze shrnout, že pozemek může fakticky držet i takový vlastník, který na pozemek po delší dobu nevstupuje a neudržuje jej, pokud je jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí a zároveň se držby nechopí někdo jiný.

Držbu vlastníka, který na pozemek nevstupuje, pak nutně nemusí vyloučit ani faktické ovládání pozemku jinou osobou, neboť držbu lze vykonávat i prostřednictvím jiné osoby, tzv. detentora. Zároveň je nutné brát v úvahu, že užívání pozemku na základě závazkového práva (např. nájmu) nemusí vždy nutně znamenat držbu pozemku.

Pro posouzení pak bude vždy rozhodné, kdo vykonává corpus possessionis, tedy kdo se k věci chová jako vlastník. Pokud tedy např. nájemce užívá pozemky vlastníka, ale nechová se k věci jako vlastník (např. na úpravu oplocení si vyžádá souhlas vlastníka, neboť sám sebe považuje pouze za uživatele, nikoliv vlastníka), pak nelze tvrdit, že vlastník nebyl v držbě pozemků, přestože na ně nevstupoval.

Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz ; tel: +420604242241.

Máte dotazy na naše služby?

Ozvěte se nám ještě dnes

+420 273 134 333