„Urbanistický ráz, rozsáhlá stavební činnost, stabilizované území“
Téměř každý se setkal ve svém životě s problematikou výstavby nebo prodeje a nákupu nemovitosti. Velmi žádoucí je u nemovitostních obchodů spojit síly s odborníkem na realitní právo. Za tímto účelem prezentujeme novinky z oboru nebo upozorňujeme na detaily, které může běžný člověk jednoduše přehlédnout. Vybrali jsme několik oblastí, které jsou při přípravě a realizaci stavby důležité.
1) Jednou z oblastí, která se při přípravě a realizaci stavby řeší, je zachování urbanistického rázu. Zde může být celá řada podmínek, například i tvar střechy.
Při posuzování, zda záměr zachovává urbanistický ráz, je tvar střechy významný. Stejně jako další prvky, jako jsou hmotové a výškové uspořádání objektů, způsob zastavění nebo silueta města.
Tvar střechy je důležitým prvkem, který ovlivňuje celkový charakter a vzhled zástavby, a proto je nutné ho zohledňovat při posuzování, zda záměr respektuje urbanistický ráz.
Urbanistický ráz je charakterizován kombinací různých prvků, včetně plošné (půdorysné) struktury sídla, hmotového a výškového uspořádání objektů, řešením uliční sítě, způsobem zastavění, rozložením volných ploch a ploch zeleně, rozmístěním dominantních staveb, siluetou města a jeho včleněním do přírodního prostředí.
Proč je tedy tvar střechy důležitý:
- Vizuální soudržnost: tvar střechy má zásadní vliv na siluetu budovy a tím i na celkový vzhled ulice, náměstí nebo městské části. Pokud má okolní zástavba např. převážně sedlové střechy, může být plochá střecha rušivým prvkem.
- Respekt k historickému kontextu: v historických oblastech bývá tvar střechy často přísně regulován, aby se zachoval charakter památkově chráněného území nebo jeho okolí.
- Regulační plány a územní studie: mnoho územních plánů nebo regulačních plánů konkrétně stanovuje, jaké tvary střech jsou v dané oblasti přípustné (např. sklon, orientace, výška hřebene).
- Vliv na měřítko a proporce zástavby: tvar střechy může opticky zvýšit nebo snížit stavbu, a tím ovlivnit její měřítko ve vztahu k okolí.
Je důležité, aby nové stavby a úpravy byly harmonicky včleněny do stávající urbanistické struktury a aby respektovaly její charakter. Proto je tvar střechy, jakož i ostatní prvky, významným faktorem při posuzování záměrů z hlediska zachování urbanistického rázu.
2) Dalším pojmem, mající vliv na přípravu a realizaci stavby, je tzv. rozsáhlá stavební činnost. Pojem „rozsáhlá stavební činnost“ není definován právními předpisy. Jedná se o záměrně neurčitý právní pojem pokrývající předem nepředvídatelný okruh případů, který je obsahově dotvářen judikaturou.
V právních předpisech, jako je Stavební zákon, se pojem „rozsáhlá stavební činnost“ obvykle nevyskytuje s přesnou definicí. Užití neurčitého pojmu umožňuje pružné přizpůsobení se konkrétním situacím a pokrýt předem nepředvídatelné případy.
V praxi je význam a obsah tohoto pojmu vykládán soudy v konkrétních sporech, a to na základě konkrétních okolností.
Soudy posuzují, zda konkrétní činnost splňuje kritéria „rozsáhlé stavební činnosti“ na základě celkové situace, velikosti stavby, dopadu na okolí, a dalších faktorů.
Jeden příklad z této oblasti: V rámci územního plánování může být rozsáhlá stavební činnost považována za takovou, která přesahuje běžné drobné stavby a zásadním způsobem mění charakter území nebo negativně ovlivňuje jeho využití.
Pojem „rozsáhlá stavební činnost“ se objevuje například v souvislosti s výjimkami z některých povinností podle stavebního zákona (např. v § 103 stavebního zákona č. 183/2006 Sb. – tzv. stavby nevyžadující povolení). Zda konkrétní stavební záměr přesáhne běžný rozsah a již se považuje za rozsáhlý, záleží na charakteru, velikosti, dopadu na okolí atd.
Pojem „rozsáhlá stavební činnost“ je tedy neurčitý právní pojem, který je obsahově dotvářen judikaturou. Jeho výklad v konkrétním případě je závislý na celkových okolnostech a kritéria jeho posouzení jsou určována soudy. Nejčastěji soudy přihlížejí k fyzickým parametrům stavby (velikost, výška, objem), urbanistickému kontextu (porovnání se stávající zástavbou) a k dopadu na urbanistický ráz (zda stavba změní charakter či strukturu lokality).
3) Ve stabilizovaném území, které je omezeno na zachování a obnovu stávající urbanistické struktury, lze výjimečně postavit stavby, které se liší od předchozí výstavby, ale jen pokud rozdíl nebude zásadní. Při posuzování je důležitá zejména výška, objem a zachování urbanistického rázu
Co znamená zkratka stabilizované území? Toto území je vymezeno v územním plánu a jeho charakteristiky jsou zaměřeny na zachování stávajícího urbanistického charakteru bez velkých rozsáhlých změn.
Ve stabilizovaném území je možné stavět i stavby, které se odlišují od předchozí zástavby, ale pouze pokud rozdíl nebude zásadní. Při posouzení těchto výjimečných staveb je důležité brát ohled na výšku, objem a zachování urbanistického rázu.
A co je to urbanistický ráz? Ten označuje charakteristický vzhled a uspořádání zástavby, který je důležitý pro zachování identity stabilizovaného území.
Ve stabilizovaném území, kde je cílem zachování a obnova stávající urbanistické struktury, lze výjimečně připustit novou výstavbu, která se odlišuje od okolní zástavby, ale pouze tehdy, pokud:
– Nedochází k zásadnímu narušení charakteru území
– Rozdíl je akceptovatelný z hlediska výšky, objemu a tvaru stavby
– Je zachován urbanistický ráz a měřítko okolní zástavby.
Důležitá kritéria při posuzování:
| Kritérium | Význam |
| Výška stavby | Musí odpovídat okolní zástavbě, příp. mírně přesahovat, pokud to kompozice umožňuje. |
| Objem stavby | Zásadní pro vztah k měřítku místa – velký objem může narušit charakter celé lokality. |
| Urbanistický ráz | Zahrnuje tvar střechy, uliční čáru, rytmus fasád, proporce hmot, materiály. |
| Vazby na okolí | Zohledňuje především sousední stavby, krajinný kontext a veřejný prostor. |
4) V rámci námitek proti záměru může být významné nejen zastínění, ale i ztráta soukromí
Málo se ví, že ztráta soukromí může být v rámci námitek proti stavebnímu záměru důležitým argumentem, stejně jako zastínění. Stavební úřad i soudy berou v úvahu soukromoprávní námitky, pokud zásah do soukromé sféry je významný.
Podle stavebního zákona může účastník stavebního řízení namítat zásah do své soukromé sféry, například pokud mu plánovaná stavba bude bránit v přístupu ke svému pozemku, bude ho zbytečně ohlušovat nebo zapáchat.
Stavební úřad má povinnost zkoumat, zda plánovaná stavba nebude mít nepříznivý dopad na soukromý život a soukromé vlastnictví účastníka řízení.
Stavební zákon obsahuje pravidla, která chrání soukromí, například zákazy zřizovat stavby, které by mohly ohrozit soukromý život sousedů.
V rámci stavebního řízení lze tedy uplatnit soukromoprávní námitky, pokud plánovaná stavba bude zasahovat do soukromé sféry účastníka řízení, a to i pokud jde o pouhé zastínění nebo ztrátu soukromí. Stavební úřad musí zkoumat, zda plánovaná stavba bude mít nepříznivý dopad na soukromý život a soukromé vlastnictví účastníka řízení a v případě zásahu musí vyhodnotit, zda je oprávněný, zda není v rozporu se stavebním zákonem a zda je nutná.
5) Ve stabilizovaném území lze výjimečně postavit i stavby vymykající se svým charakterem charakteru výstavby dosavadní, avšak pouze tehdy, pokud rozdíl nebude zásadní. Pro posouzení je přitom rozhodující zejména výška, objem a zachování urbanistického rázu.
Uvedená formulace je správná a odpovídá zásadám územního plánování ve stabilizovaném území. Pro oficiální nebo odborné použití (např. v odůvodnění rozhodnutí, vyjádření nebo odborném posudku) ji ale lze mírně stylisticky upravit, aby byla přesnější a srozumitelnější.
Navržená formulace:
Ve stabilizovaném území lze výjimečně připustit i stavby, které se svým charakterem odlišují od dosavadní zástavby. Takový rozdíl však nesmí být zásadní a nesmí narušit urbanistický ráz území. Pro posouzení přípustnosti stavby je rozhodující zejména její výška, objem a míra souladu s charakterem okolní zástavby.
Klíčové body, které věta zohledňuje:
– Výjimečnost – nový záměr musí být výjimkou, ne pravidlem.
– Odlišnost je možná, ale omezená – připouští moderní nebo odlišné řešení, ale jen v mezích.
– Urbanistický ráz jako hlavní měřítko – zahrnuje výšku, objem, měřítko, tvar střechy, uliční čáru apod.
– Zásadnost rozdílu – je třeba zhodnotit, zda změna významně nemění charakter místa.
6) Pokud umisťovaný záměr nahrazuje jinou existující budovu, není bezpodmínečně nutné, aby svým půdorysem a/nebo výškou odpovídal či nepřesahoval stávající budovu.
Pokud nový stavební záměr nahrazuje existující budovu, není bezpodmínečně nutné, aby novostavba zcela odpovídala původnímu půdorysu nebo výšce stavby. Je však nezbytné, aby záměr respektoval urbanistický kontext území, zejména měřítko, výškovou hladinu okolní zástavby, uliční čáru a celkový urbanistický ráz lokality.
Vysvětlení:
- Nahrazení stavby není rekonstrukce – demolice a výstavba nového objektu poskytuje větší prostor pro úpravy.
- Původní objem je orientační, nikoliv závazný – slouží jako jeden z podkladů pro posouzení přiměřenosti záměru.
- Urbanistická a architektonická přiměřenost je klíčová – hlavní je, aby novostavba nepůsobila rušivě a nebyla v rozporu s charakterem území.
Shrnutí:
- Novostavba může mít jiný půdorys nebo výšku, pokud neporušuje urbanistický ráz.
- Rozhodující je vztah k okolní zástavbě, ne automatické zopakování předchozího stavu.
- Správní orgán musí posoudit vliv změny na území a zdůvodnit, proč je (ne)přípustná.
Napsal: Jiří Kučera