„Ztráta soukromí, stabilizované území a nahrazení stavby“
Téměř každý se setkal ve svém životě s problematikou výstavby nebo prodeje a nákupu nemovitosti. Velmi žádoucí je u nemovitostních obchodů spojit síly s odborníkem na realitní právo. Za tímto účelem prezentujeme novinky z oboru nebo upozorňujeme na detaily, které může běžný člověk jednoduše přehlédnout. Vybrali jsme několik oblastí, které jsou při přípravě a realizaci stavby důležité.
1) V rámci námitek proti záměru může být významné nejen zastínění, ale i ztráta soukromí
Málo se ví, že ztráta soukromí může být v rámci námitek proti stavebnímu záměru důležitým argumentem, stejně jako zastínění. Stavební úřad i soudy berou v úvahu soukromoprávní námitky, pokud zásah do soukromé sféry je významný.
Podle stavebního zákona může účastník stavebního řízení namítat zásah do své soukromé sféry, například pokud mu plánovaná stavba bude bránit v přístupu ke svému pozemku, bude ho zbytečně ohlušovat nebo zapáchat.
Stavební úřad má povinnost zkoumat, zda plánovaná stavba nebude mít nepříznivý dopad na soukromý život a soukromé vlastnictví účastníka řízení.
Stavební zákon obsahuje pravidla, která chrání soukromí, například zákazy zřizovat stavby, které by mohly ohrozit soukromý život sousedů.
V rámci stavebního řízení lze tedy uplatnit soukromoprávní námitky, pokud plánovaná stavba bude zasahovat do soukromé sféry účastníka řízení, a to i pokud jde o pouhé zastínění nebo ztrátu soukromí. Stavební úřad musí zkoumat, zda plánovaná stavba bude mít nepříznivý dopad na soukromý život a soukromé vlastnictví účastníka řízení a v případě zásahu musí vyhodnotit, zda je oprávněný, zda není v rozporu se stavebním zákonem a zda je nutná.
2) Ve stabilizovaném území lze výjimečně postavit i stavby vymykající se svým charakterem charakteru výstavby dosavadní, avšak pouze tehdy, pokud rozdíl nebude zásadní. Pro posouzení je přitom rozhodující zejména výška, objem a zachování urbanistického rázu.
Uvedená formulace je správná a odpovídá zásadám územního plánování ve stabilizovaném území. Pro oficiální nebo odborné použití (např. v odůvodnění rozhodnutí, vyjádření nebo odborném posudku) ji ale lze mírně stylisticky upravit, aby byla přesnější a srozumitelnější:
Navržená formulace:
Ve stabilizovaném území lze výjimečně připustit i stavby, které se svým charakterem odlišují od dosavadní zástavby. Takový rozdíl však nesmí být zásadní a nesmí narušit urbanistický ráz území. Pro posouzení přípustnosti stavby je rozhodující zejména její výška, objem a míra souladu s charakterem okolní zástavby.
Klíčové body, které věta zohledňuje:
– Výjimečnost – nový záměr musí být výjimkou, ne pravidlem.
– Odlišnost je možná, ale omezená – připouští moderní nebo odlišné řešení, ale jen v mezích.
– Urbanistický ráz jako hlavní měřítko – zahrnuje výšku, objem, měřítko, tvar střechy, uliční čáru apod.
– Zásadnost rozdílu – je třeba zhodnotit, zda změna významně nemění charakter místa.
3) Pokud umisťovaný záměr nahrazuje jinou existující budovu, není bezpodmínečně nutné, aby svým půdorysem a/nebo výškou odpovídal či nepřesahoval stávající budovu.
Pokud nový stavební záměr nahrazuje existující budovu, není bezpodmínečně nutné, aby novostavba zcela odpovídala původnímu půdorysu nebo výšce stavby. Je však nezbytné, aby záměr respektoval urbanistický kontext území, zejména měřítko, výškovou hladinu okolní zástavby, uliční čáru a celkový urbanistický ráz lokality.
Vysvětlení:
- Nahrazení stavby není rekonstrukce – demolice a výstavba nového objektu poskytuje větší prostor pro úpravy.
- Původní objem je orientační, nikoliv závazný – slouží jako jeden z podkladů pro posouzení přiměřenosti záměru.
- Urbanistická a architektonická přiměřenost je klíčová – hlavní je, aby novostavba nepůsobila rušivě a nebyla v rozporu s charakterem území.
Shrnutí:
- Novostavba může mít jiný půdorys nebo výšku, pokud neporušuje urbanistický ráz.
- Rozhodující je vztah k okolní zástavbě, ne automatické zopakování předchozího stavu.
- Správní orgán musí posoudit vliv změny na území a zdůvodnit, proč je (ne)přípustná.
Napsal: Jiří Kučera