Krátkodobý pronájem nemovitostí za účelem pořádání různých akcí je v posledních letech stále oblíbenější. Majitelé historických objektů, industriálních prostor, vil, zahrad či multifunkčních sálů často nabízejí své prostory pro svatby, firemní večírky, konference, kulturní akce nebo soukromé oslavy.
Takové využití nemovitosti může představovat zajímavý zdroj příjmů. Z právního hlediska však přináší i řadu specifických rizik, která se v praxi často podceňují. Špatně připravená smlouva se pak pronajímateli může značně prodražit, zejména když narazí na problémového nájemce, nebo jen na akci, která úplně nešla podle plánu.
Právě proto je dobře připravená smlouva o krátkodobém pronájmu klíčovým nástrojem pro ochranu práv pronajímatele i jeho majetku.
Tím, že je navíc opakovaně použitelná, může v horizontu několika let přinést vlastníkovi nemalé úspory.
Při podobných akcích se přitom stále dokola opakují podobné problémy a teprve až nastanou, zjistí pronajímatel, že na jejich řešení ve smlouvě nijak nepamatoval. Jedná se např. o:
– poškozený interiér nebo poškozené či chybějící vybavení
– stížnosti sousedů kvůli hluku, příjezdy PČR
– spory o úklid nebo rozsah využití prostor
– nejasná odpovědnost za účastníky akce
Může se přitom jednat i o velmi vysoké částky, avšak když se pak řešení s nájemcem ukáže být jako obtížné, může pronajímatel narazit i na problém s faktickým vymáháním svého nároku, a to z jediného důvodu – špatná nebo příliš jednoduchá smlouva.
Finančním ztrátám spojeným s některým z mnoha těchto problémů lze přitom často předejít kvalitně připravenou smlouvou o krátkodobém pronájmu, která je navíc opakovaně použitelná a v horizontu několika let může přinést vlastníkovi nemalé úspory.
- Jasné vymezení účelu a způsobu užívání
Jedním ze základních prvků smlouvy je přesné vymezení toho, k jakému účelu mohou být prostory využity. Smlouva by měla upravit například:
- typ pořádané akce,
- maximální počet účastníků,
- časový rozsah konání akce,
- pravidla týkající se užívání včetně hudby nebo nočního klidu, možnosti využití venkovních prostor, atd.,
- vymezení toho, kdo zajistí úklid a co se vlastně úklidem rozumí (není to jen odvoz odpadu),
- kdo ponese náklady za energie.
Jasně nastavené podmínky pomáhají předejít situacím, kdy nájemce využije prostor způsobem, který je v rozporu s představami vlastníka nebo může vést ke stížnostem okolí či porušení právních předpisů.
- Pravidla užívání a systém sankcí
Nejde přitom jen o některé výše uvedené základní parametry, ale i praktické periodicky opakující se situace, se kterými se majitelé nemovitostí pronajímaných pro pořádání soukromých eventů pravidelně setkávají.
Lidé posilnění alkoholem dělají často různé věci a především hluk a nepořádek. Není tedy výjimkou např. vylučování v areálu mimo toalety, pohazování nedopalků a lahví do zeleně, jezírek nebo bazénů, užívání ohňostrojů a s tím spojený nepořádek po celém areálu, parkování vozidel v záhonech či na udržovaném trávníku, odstraňování či poškozování značení nebo dekorací atd.
Alespoň některé tyto situace zná ze zkušenosti jistě každý majitel a dobře ví, jak obtížně vymahatelný pak může být jakkoliv z tohoto jednání získat reparaci právní cestou.
Předvídání vzniku těchto situací a nastavení jasných pravidel již při uzavírání smlouvy však pomůže jak při prevenci vzniku škod, tak při uplatnění sankčních mechanismů.
S každým nežádoucím jednáním totiž může být spojena konkrétní sankce, která pak může být nájemci jednoduše vyúčtována a nemusí být nutné ji ani po nájemci vymáhat. Jednoduše se odečte z kauce. Odborník poradí, jak správně vše nastavit, abyste nikdy nepřišli zkrátka.
- Odpovědnost za škodu a kauce
Pořádání akcí s větším počtem lidí vždy zvyšuje riziko poškození majetku, a to i jednáním které nebylo možné dopředu předvídat. Smlouva by proto měla obsahovat úpravu odpovědnosti nájemce za škody způsobené během akce – a to nejen samotným nájemcem, ale i účastníky eventu, dodavateli nebo obsluhou.
V praxi je proto důležité mít správně nastavená pravidla kauce, která může sloužit k pokrytí případných škod nebo nákladů na mimořádný úklid, či sankcí za porušení pravidel užívání.
- Kdo platí energie?
V praxi často opomíjená otázka, neboť spotřebované energie (voda, plyn, elektřina) bývá často zahrnuta v ceně nájmu.
Jenže co když neukázněný nájemce spotřebuje naprosto extrémní množství? Může dojít k ponechání otevřeného přívodu vody, užití vlastních elektrospotřebičů s velmi vysokým odběrem apod.
Pokud toto smlouva neošetří, může být pronajímatel konečným účtem nepříjemně překvapen bez možnosti náhrady vůči nájemci.
- Povinnosti nájemce při organizaci akce
Eventy mohou podléhat různým povinnostem podle veřejnoprávních předpisů, například v oblasti:
- požární ochrany,
- bezpečnosti osob,
- hygienických požadavků,
- veřejného pořádku nebo hluku.
Smlouva by měla jasně stanovit, že nájemce odpovídá za zajištění potřebných povolení a za dodržování všech relevantních právních předpisů. V opačném případě by za jejich porušení mohl být odpovědný právě pronajímatel a případná pokuta v nemalé výši by představovala nečekanou škodu na jeho straně. I těmto situacím dokáže dobře nastavená smlouva předejít.
- Pojištění a odpovědnost vůči třetím osobám
Při pořádání akcí může dojít také k újmě na zdraví nebo majetku účastníků. Z tohoto důvodu je vhodné smluvně řešit i otázku pojištění odpovědnosti.
V některých případech je vhodné požadovat, aby organizátor akce měl sjednáno pojištění odpovědnosti za škodu, případně aby ve smlouvě převzal odpovědnost za případné nároky třetích osob, opět proto, aby pronajímatel nebyl na konci nepříjemně překvapen nutností odškodnit nemajetkovou újmu jiné osoby.
- Praktické otázky organizace akce
Dobře připravená smlouva by měla upravit i praktické aspekty využití prostor, například:
- způsob předání a vrácení prostor,
- odpovědnost za úklid,
- instalaci techniky nebo dekorací,
- podmínky pro catering nebo externí dodavatele,
- užívání zábavní pyrotechniky,
- zákaz určitých zásahů a činností v nemovitosti (např. zákaz manipulace s čističkou, studnou, zavlažovacím zařízením apod.)
- a mnoho dalšího, dle specifické povahy nemovitosti
Tyto zdánlivé detaily mohou výrazně snížit riziko nedorozumění mezi vlastníkem a nájemcem. Pronajímatel má plné právo nastavit si pravidla užívání, avšak bez hrozící sankce jsou taková pravidla bezzubá.
Kvalitní a odborně připravená smlouva dokáže veškerá pravidla pronajímateli jasně definovat a stanovit také vymahatelný systém jejich dodržování, resp. dobře vymahatelných sankcí při jejich porušení.
- Závěr
Krátkodobý pronájem nemovitosti pro pořádání eventů může být pro vlastníky velmi zajímavou příležitostí. Současně je však důležité mít správně nastavený smluvní rámec, který minimalizuje právní rizika a chrání majetek vlastníka. V tomto se nelze spolehnout na vzory z internetu či na drafty vytvořené umělou inteligencí.
Kvalitně připravená smlouva zkušeným odborníkem pomáhá především předcházet sporům tím, že jasně vymezuje práva a povinnosti stran a stanovuje také vymahatelný systém sankcí za účelem jejich dodržování. Tím přispívá k tomu, aby každá akce proběhla bez komplikací a pokud již nastanou, aby to nebylo pronajímatel, kdo přijde zkrátka.
Napsal: Jiří Kučera