Rychlejší povolování, silnější integrace a bydlení jako veřejný zájem.
Pokud by byla novela stavebního zákona schválena ve znění komplexního pozměňovacího návrhu a zároveň s načteným pozměňovacím návrhem k malým bytovým domům, nešlo by jen o technickou úpravu stavebního řízení. Šlo by o změnu celé filozofie povolování staveb: méně samostatných stanovisek, více integrovaného rozhodování, silnější odpovědnost stavebního úřadu a jasnější rozlišení mezi velkými strategickými záměry a menší bytovou výstavbou.
Základní směr komplexního pozměňovacího návrhu vystihuje heslo „jeden úřad, jedno řízení, jedno rozhodnutí“. Cílem je zkrácení povolování, menší byrokratická zátěž a jasnější odpovědnost za výsledek. Podle sněmovních podkladů se k návrhu vedla podrobná rozprava ve druhém čtení a komplexní pozměňovací návrh byl posunut do další fáze projednávání. Tím se z něj stal rozhodující rámec, podle něhož je třeba hodnotit i navazující pozměňovací návrhy.
Jednou z nejdůležitějších právních změn KPN je integrace ochrany veřejných zájmů do rozhodnutí stavebního úřadu. Stavební úřady mají v rozsahu stanoveném stavebním zákonem a souvisejícími předpisy přebírat část agendy dotčených orgánů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak. Rozhodnutí stavebního úřadu má nahrazovat rozhodnutí, závazná stanoviska a jiné úkony dotčených orgánů a současně obsahovat podmínky k ochraně veřejných zájmů. Stavební úřad už tak nemá být pouze sběračem podkladů, ale místem, kde se jednotlivé veřejné zájmy skutečně poměřují a převádějí do jednoho výsledného aktu.
S tím souvisí i nové uchopení pojmu veřejného zájmu. KPN nestaví veřejný zájem jen jako argument proti výstavbě. Nově jej chápe jako soubor hodnot, které je třeba chránit, koordinovat a vyvažovat. Veřejným zájmem je ochrana zdraví, životního prostředí, památek, zemědělské půdy nebo požární bezpečnosti. Vedle toho ale stavební zákon nemá zapomínat ani na rozvoj sídel, veřejnou infrastrukturu a bydlení. Podstatou změny je, že ochrana jednoho veřejného zájmu nemá automaticky převážit nad vším ostatním; úřad má hledat takové řešení, které umožní chránit hodnoty území, ale současně neblokuje rozumný rozvoj, pokud jej lze připustit s podmínkami, kompenzacemi nebo zmírňujícími opatřeními.
Právě v tom je významné spojení KPN s bydlením. Komplexní návrh zavádí pojem stavby pro hromadné bydlení, tedy velké bytové stavby nebo soubory staveb s převažující funkcí bydlení a celkovou podlahovou plochou přesahující 10 000 m². Tyto stavby se mají stát součástí kategorie vyhrazených staveb. Velké bytové projekty se tak dostávají mezi systémově významné záměry. Nejde pouze o soukromou developerskou aktivitu, ale o stavební kategorii, která je z hlediska zákona spojena s širší potřebou rozvoje území a dostupnosti bydlení.
Na tuto logiku navazuje pozměňovací návrh k menším bytovým domům. Ten jde opačným směrem než úprava staveb pro hromadné bydlení: velké bytové projekty KPN vytahuje nahoru mezi vyhrazené stavby, zatímco menší bytové domy s jasně omezenými parametry mají být zařazeny mezi jednoduché stavby. Návrh doplňuje do přílohy č. 2 stavebního zákona bytové domy do 500 m² zastavěné plochy, s nejvýše čtyřmi nadzemními podlažími, výškou do 9 m podle předpisu o kategorizaci staveb z hlediska požární bezpečnosti, nejvýše jedním podzemním podlažím a výhradně bytovou funkcí.
Tento krok je důležitý prakticky i koncepčně. Prakticky znamená, že menší bytový dům by už nebyl zařazen mezi ostatní stavby, ale mezi jednoduché stavby. To může otevřít cestu ke kratším lhůtám a k jednoduššímu povolování, zejména v případech, kdy je záměr nesporný a stavebník doloží souhlasy účastníků. Koncepčně tím zákon říká, že ne každá bytová výstavba má být automaticky posuzována jako složitý nebo rizikový celek. Menší bytový dům s omezenými parametry je bližší běžné obytné zástavbě než velkému bytovému komplexu.
Současně však návrh obsahuje pojistky, aby zařazení mezi jednoduché stavby neznamenalo snížení bezpečnostního standardu. U těchto bytových domů se výslovně doplňuje povinnost projektové dokumentace pro provádění stavby a dokumentace pro odstranění stavby. Návrh také vylučuje, aby tyto bytové domy byly prováděny nebo odstraňovány svépomocí. A zásadní je zachování kolaudace: obecně jednoduché stavby kolaudační rozhodnutí nevyžadují, ale pozměňovací návrh výslovně doplňuje, že nově zařazené bytové domy budou kolaudaci vyžadovat.
Výsledek je vyvážený: malý bytový dům má být jednoduchou stavbou pro účely rychlejšího a méně zatíženého povolování, ale nikoli stavbou bez odborného provádění, bez prováděcí dokumentace nebo bez kontroly před užíváním. To je podstatné i politicky. Návrh není cestou stavět bez pravidel, ale pokusem odlišit menší, standardizovatelnou bytovou výstavbu od velkých a složitých záměrů.
V širším kontextu lze kombinaci KPN a tohoto pozměňovacího návrhu číst jako novou bytovou osu stavebního zákona. Na jednom pólu stojí velké hromadné bydlení, které se stává vyhrazenou stavbou a získává významné postavení v integrované státní stavební správě. Na druhém pólu stojí menší bytový dům, který má dostat jednodušší procesní režim, ale s pojistkami odpovídajícími tomu, že jde pořád o stavbu pro bydlení více domácností.
Moje úvaha je, že právě toto rozlišení je pro budoucí stavební právo klíčové. Český problém není jen v tom, že povolování trvá dlouho. Problém je i v tom, že právo často nerozlišuje dostatečně jemně mezi různými typy staveb. Malý bytový dům v zastavěném nebo zastavitelném území, s omezenou výškou, omezenou zastavěnou plochou a výhradně bytovou funkcí, nemá být zatížen stejnou mírou procesní nejistoty jako rozsáhlý urbanistický celek. Zároveň ale není totéž co drobná stavba; proto dává smysl ponechat kolaudaci, profesionální provedení a dokumentaci pro provádění stavby.
Schválení obou návrhů by tedy mohlo přinést dvojí efekt. KPN by sjednotil a integroval povolování, posílil roli stavebního úřadu, omezil duplicitní stanoviska a dal veřejným zájmům rámec pro skutečné poměřování. Pozměňovací návrh k menším bytovým domům by do této architektury vložil konkrétní prorůstové opatření pro dostupnější a rychlejší bytovou výstavbu malého rozsahu. Neprohlašuje každý malý bytový dům za veřejný zájem. Vytváří ale zákonný režim, který odpovídá tomu, že dostupnost bydlení má být ve stavebním právu zohledněna jako významný veřejný zájem – a že právní řád by měl umět podporovat nejen velké strategické projekty, ale i menší, opakovatelné a lokálně přiměřené formy bydlení.
Poznámka ke zdrojům
Text vychází z komplexního pozměňovacího návrhu ke sněmovnímu tisku ST 67 a z načteného pozměňovacího návrhu k bytovým domům malého rozsahu, zejména z úprav přílohy č. 2, § 157, § 159, § 160 a § 230 stavebního zákona.
Napsal: Jiří Kučera