Skip to content

Zátah proti Airbnb, aneb jak se bránit, když na Vás kleknou

1. Úvod

Z veřejně dostupných zdrojů vyplývá, že jen v Praze pronajímá nemovitosti prostřednictvím platformy Airbnb skoro 20 tisíc lidí. Velká část z nich však neodvádí řádně daně a další související platby, někteří dokonce příjmy nepřiznávají vůbec. Dle veřejných zdrojů stát jen v Praze tratí na daních 460 milionů korun za rok. Fenomén Airbnb a jeho regulace se tak stává žhavým tématem politiků a rovněž se na něj zaměřila finanční správa, místní samospráva a orgány činné v trestním řízení.

Z veřejně dostupných zdrojů dále vyplývá, že někdy v létě roku 2018 získal správce daně data o osobách s příjmy od Airbnb cestou vyhledávací činnosti. Airbnb však popřelo, že by údaje o poskytovatelích správci daně poskytlo.

Pokud je výše uvedené tvrzení Airbnb pravdivé, lze se domnívat, že správce daně získal data o osobách a příjmech plynoucích z Airbnb od České spořitelny a.s., kde jsou příjmy od Airbnb vypláceny. Povinnost poskytnout správci daně na výzvu údaje o majiteli účtu, stavech a pohybech peněz ukládá bankám zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád (dále jen „Daňový řád“). Tyto informace pak mohou úředníci použít při vymáhání daňových nedoplatků.

V návaznosti na výše uvedené pak bylo potvrzeno, že se chystá velký kontrolní zátah na poskytovatele krátkodobého ubytování skrze platformu Airbnb zaměřený na zejména kontrolu plnění daňových povinností ze strany těchto subjektů, ale také dalších souvisejících povinností.

Situace je o to závažnější, neboť dlouhou dobu nebylo zřejmé, jak službu krátkodobého ubytování posoudit (zda jako nájem, či jako ubytování) a poskytovatelé proto častěji přistupovali k odvádění daní dle ustanovení o příjmech z nájmu, neboť to bylo výhodnější (podrobněji viz níže).

Generální finanční ředitelství však vydalo metodiku č. j. 90076/17/7100-20116-050701, dostupnou na https://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-placeni-dani/2017-10-11_Info_k_danovemu_posouzeni_povinnosti_poskytovatelu_ubytovacich_sluzeb.pdf (dále jen „Metodika“), dle které nelze příjmy z Airbnb danit jako nájem, ale je nutné je danit stejně jako jiné ubytovací služby (k tomu blíže viz níže).

Správce daně má tedy nyní možnost porovnat daňová přiznání jednotlivých poskytovatelů ubytování s jejich příjmy z Airbnb. Lze tedy určit, zda poskytovateli vznikla povinnost platit DPH, povinnost vést evidenci tržeb, či dokonce, zda se poskytovatel ubytování mohl dopustit trestného činu neoprávněného podnikání nebo trestného činu zkrácení daně, poplatku a podobné povinné platby.

Vznikla tím situace, kdy se do problému mohou dostat nejen ti poskytovatelé, kteří řádně neodváděli daně a další platby, ale i ti, kteří sice danili dle svého nejlepšího přesvědčení důsledně, avšak v rozporu s Metodikou.

Tento článek tedy cílí především na poskytovatele krátkodobého ubytování skrze platformu Airbnb, kteří se dostanou do problémů v souvislosti s výše uvedeným zátahem, a bude jim uložena sankce, případně s nimi bude zahájeno trestní řízení. Cílem článku je přiblížit problematiku zdanění poskytovatelů, upozornění na hrozící sankce a doporučení k dalšímu postupu, pokud již správní orgán či orgán činný v trestním řízení činí konkrétní kroky vůči poskytovateli.

2. Jak danit příjmy z Airbnb a plnit řádně zákonné povinnosti

Jak již bylo uvedeno výše, dle Metodiky se příjmy z Airbnb považují za příjmy z ubytovacích služeb a nikoliv za příjmy z pronájmu (k důsledkům rozdílu viz níže). Jde tedy o tzv. samostatnou činnost podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, (dále jen „ZDP“) nikoliv nájem dle § 9 ZDP.

Příjmy z ubytovacích služeb, kam tedy spadají i příjmy dosažené prostřednictvím aplikace Airbnb, jsou obecně považovány za příjmy z podnikání, jsou-li poskytovány soustavně, a to bez ohledu na to, jestli k činnosti bylo či nebylo vydáno živnostenské oprávnění. Jedná se tedy zároveň o uskutečňování ekonomické činnosti také pro účely zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“). Při překročení obratu 1 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců je zde tedy rovněž povinnost registrovat se k DPH dle ZDPH.

S ohledem na výše uvedené má tedy každý poskytovatel povinnost se na finančním úřadě registrovat k dani z příjmů fyzických osob nebo právnických osob a ve většině případů také podat související daňové přiznání.

Jelikož se dle Metodiky jedná o samostatnou činnost, vzniká rovněž povinnost odvádět platby na pojistné na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění.

Tato činnost je pak (až na výjimky) podnikáním a je zde tedy rovněž povinnost získat potřebné živnostenské oprávnění.

Mezi další související povinnosti poskytovatele ubytování patří např. povinnost platit místní poplatky z ubytovací kapacity a vést evidenci hostů v ubytovací knize.

V neposlední řadě je třeba zmínit rovněž povinnost evidovat tržby prostřednictvím EET, pokud od hostů poskytovatel přijímá platby v hotovosti (např. na místní poplatky, za úklid či jiné doplňkové služby).

Je-li společností Airbnb (neusazenou v tuzemsku) poskytována elektronická služba (např. servisní poplatek za použití online platformy), pak musí její příjemci uhradit DPH z této služby v tuzemsku. Pokud ještě nejsou registrováni jako plátci DPH, jsou povinni se registrovat z důvodu přijetí této služby jako tzv. identifikovaná osoba.

Výše uvedený výčet je pak pouze výčtem demonstrativním ohledně plnění povinností poskytovatelů ubytování skrze Airbnb.

3. Rozdíl mezi zdaněním nájmu a ubytování

Metodika tedy především postavila na jisto, že v případě ubytování přes Airbnb se jedná o ubytovací službu, která má krátkodobý charakter a slouží k rekreačním účelům. Ubytovanému jsou dle Metodiky kromě samotného ubytování poskytovány služby jako úklid, drobné opravy, výměna ložního prádla nebo snídaně, čímž se liší od běžného (dlouhodobého) pronájmu.

Rozdíl v provozování pronájmu a poskytování ubytovacích služeb je z pohledu zdanění poměrně značný. Pronájem nemovitosti na dobu delší než 48 hodin je osvobozen od DPH, daní se sazbou daně z příjmů ve výši 15 %, nevztahuje se na něj solidární příplatek k dani a nepodléhá platbě sociálního a zdravotního pojištění. Dále je možné uplatnit odpisy nemovitosti. Z daňového podhledu je tedy režim nájmu dle § 9 ZDP mnohem výhodnější.

Ubytovací služba naproti tomu podléhá DPH a u daně z příjmů se u základu vyššího než 1,3 milionu Kč připočítává 7 % solidární příplatek. Dále je třeba platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění a evidovat tržby podle zákona o EET, pokud poskytovatel ubytování přijímá platby v hotovosti. Jedinou výhodou tohoto režimu tedy zůstává možnost uplatnit výdajový paušál ve výši 60 % oproti 30 % u pronájmu dle § 9 ZDP.

4. Hrozící sankce  

Pokud poskytovatel neodvedl daň, či ji neodvedl v souladu s Metodikou, musí počítat i s hrozícími sankcemi. Dle dosavadní praxe správce daně ve většině případů přistoupí k výzvě k podání dodatečného daňového přiznání.

Nicméně zde je třeba brát na vědomí, že kromě doplacení daně vznikne také povinnost zaplatit úrok z prodlení z doměřené daně za dobu, po kterou byla uhrazena v nesprávné výši. Správce daně může dále uložit pokutu za nesplnění registrační povinnosti či za pozdně podané daňové přiznání.

Pokud poskytovatel na výzvu správce daně nereaguje, lze očekávat zahájení daňové kontroly, jejímž výsledkem bude zřejmě doměření daně včetně penále. Penále pak dle §251 daňového řádu činí:

  • 20 %, je-li daň zvyšována,
  • 20 %, je-li snižován daňový odpočet, nebo
  • 1 %, je-li snižována daňová ztráta.

Kromě výše uvedeného může dojít i k doměření DPH, pokud dosažený příjem z Airbnb přesáhl za uplynulých 12 kalendářních měsíců 1 mil Kč.

Dále hrozí doměření sociálního a zdravotního pojištění.

Dále může být uložena pokuta za neoprávněné podnikání, je-li činnost vykonávána bez příslušného živnostenského oprávnění.

Může být rovněž uložena pokuta, přijímá-li poskytovatel platby v hotovosti, ale neeviduje je v rámci EET, a to podle zákon o EET.

V neposlední řadě se může zejména pražským ubytovatelům stát, že obdrží výzvu k doplacení poplatků z ubytovací kapacity. V rámci sankce je pak v diskreci příslušného úřadu zvýšit poplatek až na trojnásobek původní dlužné částky. Pokuta za nesplnění povinnosti registrovat se k poplatkům pak může být uložena až ve výši 500.000,- Kč.

5. Trestněprávní rovina

Výše uvedené sankce spojené s neplněním, resp. s nesprávným plněním povinností poskytovatele ubytování na platformě Airbnb jsou v zásadě finančního charakteru. U větších poskytovatelů je však hrozba daleko citelnější sankce, než té finanční, a to hrozba trestněprávního postihu, která v závažnějších případech může znamenat až odnětí svobody a tedy nedobrovolný pobyt ve vězení.

Níže uvádíme přehled nejčastějších skutkových podstat dle zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník (dále jen „TZ“), které mohou svým jednáním poskytovatelé naplnit.

Jedná se především o podnikání bez platného živnostenského oprávnění, tedy trestný čin neoprávněného podnikání dle § 251 TZ. Tohoto trestného činu se poskytovatel dopustí tehdy, pokud neoprávněně a ve větším rozsahu poskytuje ubytovací služby přes platformu Airbnb. V základní skutkové podstatě je možné uložit trest odnětí svobody až na 2 léta nebo zákaz činnosti. V nejzávaznější kvalifikované skutkové podstatě je možné uložit trest odnětí svobody až na 8 let, minimálně však na 2 léta.

Dále bude často připadat v úvahu naplnění trestného činu zkrácení daně dle § 240 TZ, kterého se poskytovatel dopustí tehdy, pokud krátí (tedy neodvádí v řádně výši) daň z příjmů fyzických nebo právnických osob, DPH, ale i například poplatek z ubytovací kapacity. V okamžiku překročení určité hranice se pak již nejedná pouze o správní delikt, ale o trestný čin, kde lze v základní skutkové podstatě uložit trest odnětí svobody od 6 měsíců do 3 let. V nejzávažnější skutkové podstatě je za spáchání zmíněného trestného činu stanovena horní sazba trestu odnětí svobody 5 – 10 let.

Zejména u větších poskytovatelů je tedy velmi vhodné vyhledat co nejdříve právní pomoc a nechat si posoudit možné trestněprávní důsledky, pokud na jejich straně nedošlo k řádnému odvedení daně ve větším rozsahu, či byla vyvíjena podnikatelská činnost bez živnostenského oprávnění. Lze se pak kvalifikovaně připravit na případnou obranu v trestním řízení a předejít tak značné újmě.

6. Závěr

S ohledem na výše uvedené tak lze doporučit všem poskytovatelům ubytování skrze platformu Airbnb, aby zbystřili a ověřili, zda plní řádně veškeré své zákonné povinnosti.

Pokud si nejsou jisti, zda tomu tak je, či pokud vědí, že je neplní či neplnili řádně, měli by co nejdříve vyhledat odbornou právní pomoc. Obdobně by měli postupovat samozřejmě i tehdy, pokud obdrželi výzvu od správce daně k podání dodatečného daňového přiznání či pokud s nimi byly zahájeny úkony trestního řízení.

Advokátní kancelář dokáže zejména posoudit, zda jim vůbec tvrzená povinnost vznikla a v jakém rozsahu a dokáže se kvalifikovaně v řízení bránit tak, aby sankci minimalizovala, či dokonce povinnosti sankci hradit (či strpět) ubytovatele zcela zprostila.  

Výzva může totiž přijít i těm poskytovatelům, kteří jsou přesvědčeni, že všechny své povinnosti řádně splnili. Pak je samozřejmě na místě se výzvě kvalifikovaně bránit. Poskytovatelé však své tvrzení správci daně musí prokázat a k tomu lze jedině doporučit asistenci advokátní kanceláře.

Výše uvedené se týká i menší poskytovatelů, neboť nahodilé příjmy do 30 tisíc korun ročně jsou od daně osvobozeny. Správce daně však může požadovat zaplacení i po nich.

Pro více informací se prosím  obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz; tel: +420604242241 nebo na spolupracujícího advokáta Mgr. Karla Machačku, e-mail: kmachacka@kuceralegal.cz; tel: +420734854856, popřípadě na sekretariát, e-mail: info@kuceralegal.cz; tel: +420737235119.

Máte dotazy na naše služby?

Ozvěte se nám ještě dnes

+420 273 134 333