Občanský zákoník zavedl s účinností od 1. 1. 2014 možnost vypovědět nájem bytu uzavřený na dobu určitou v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při uzavírání smlouvy zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Toto ustanovení se pak nevyužije pouze pro nájem bytu, ale v souladu s ustanovením § 2311 občanského zákoníku také na nájem prostor sloužících k podnikání.
Zákon však nijak nestanoví, které okolnosti jsou natolik závažné, že by jejich změna mohla být důvodem pro výpověď nájmu na dobu určitou. Zákon tak nechává široký prostor pro interpretaci stran. Interpretace nájemce a pronajímatele se však může také diametrálně lišit, v takovém případě pak musí rozhodovat soud.
Nejvyšší soud v nedávné době řešil právě takový případ, kdy nájemce vypověděl nájem prostor sloužících podnikání z důvodu podstatné změny okolností, kterou spatřoval v tom, že nedosahuje takových hospodářských výsledků, jaké předpokládal.
Nájemce, provozovatel jídelny, si pronajal prostory jídelny v areálu pronajímatele. Předchozí provozovatel jídelny měl uzavřeny smlouvy o závodním stravování s ostatními nájemci, jejichž zaměstnanci chodili do jídelny na obědy. Pronajímatel poskytl nájemci informace o počtech takových strávníků, jakož i o cenách, za které předchozí provozovatel jídelny obědy poskytoval.
Ačkoliv pronajímatel negarantoval, že nájemce bude provozovat restauraci za stejných podmínek, nájemce při uzavírání smlouvy vycházel z předpokladu, že počet strávníků zůstane stejný.
Ostatní nájemci (zaměstnavatelé) však v průběhu času s nájemcem ukončili smlouvy o závodním stravování, resp. nabídli svým zaměstnancům jiný způsob stravování, zejména formou stravenek, a jejich zaměstnanci přestali na obědy do jídelny docházet.
Nájemce proto dal pronajímateli výpověď z nájmu prostor, a to právě s odkazem na změnu okolností, z nichž nájemce při uzavírání smlouvy vycházel.
Nájemce tvrdil, že při uzavírání nájemní smlouvy předpokládal, že bude zachován dosavadní stav, neboť v areálu pronajímatele byla zaměstnanecká jídelna provozována desítky let před uzavřením nájemní smlouvy, nájemce proto očekával, že bude takto provozována i po desítku let následujících.
Výpověď nájemce tak byla v podstatě odůvodněna tím, že se nájemci v jeho podnikání nedaří tak, jak s ohledem na výsledky předchozího nájemce očekával. Jak se tedy soudy popasovaly s otázkou, zda může neúspěch v podnikání být důvodem pro výpověď nájmu na dobu určitou?
Nejvyšší soud dospěl k závěru, že je nutné odlišovat objektivně existující okolnosti (poměry, situaci) a předpoklady, jež si na základě těchto okolností strany vytvoří.
Pouze na základě skutečnosti, že strany uzavíraly smlouvu o nájmu za stavu, kdy v areálu poskytoval stravovací služby předchozí provozovatel jídelny, který měl s jednotlivými zaměstnavateli působícími v areálu uzavřeny smlouvy o zajištění stravování, nemohl nájemce legitimně předpokládat, že se počet strávníků nezmění.
Možnost, že zaměstnavatelé neuzavřou s žalovanou smlouvy o zajištění stravování či je v průběhu nájemního vztahu ukončí nebo že se změní preference strávníků, lze podřadit pod podnikatelské riziko. K ochraně podnikatelského rizika však ustanovení § 2287 občanského zákoníku dle Nejvyššího soudu směřovat nemá.
Nejvyšší soud tedy dospěl k závěru, že samotná skutečnost, že podnikatel nedosahuje takových hospodářských výsledků, jaké předpokládal (či kterých také zpočátku dosahoval), není změnou okolností umožňující výpověď nájmu na dobu určitou.
Podle Nejvyššího soudu má výpověď pro podstatnou změnu okolností umožnit nájemcům, aby reagovali na výjimečné a nepředvídané situace v případech, kdy by nebylo spravedlivé po nich požadovat, aby v nájmu nadále setrvávali.
Ačkoliv dosud stále neexistuje dostatek soudní judikatury, která by dostatečně definovala, o jaké okolnosti se jedná, lze si představit, že by byla oprávněná výpověď provozovatele restaurace z důvodu zákazu kouření ve všech restauracích a s tím spojeného odlivu zákazníků, případně provozovatele farmy kožešinových zvířat z důvodu zákazu chovu zvířat pro kožešiny a podobně. V takových případech jde zcela nepochybně o výjimečnou a nepředvídatelnou situaci, když zákonodárce v průběhu podnikání zcela zásadním způsobem změní podmínky takového podnikání (případně je zcela zakáže).
Při vypovídání nájmu z důvodu podstatné změny okolností, je tak vždy zapotřebí podrobně posoudit, zda je předmětný důvod skutečně dostatečně závažný, aby výpověď odůvodňoval. V opačném případě se totiž nájemce vystavuje riziku neoprávněnosti výpovědi, jako v případě výše zmiňovaného provozovatele restaurace.
Před podáním výpovědi z důvodu podstatné změny okolností tak lze vždy doporučit vyhledat odbornou právní pomoc pro posouzení oprávněnosti výpovědi.
Pro více informací se prosím obraťte na partnera kanceláře, Mgr. Jiřího Kučeru, e-mail: jkucera@kuceralegal.cz; tel: +420604242241 nebo na spolupracujícího advokáta Mgr. Karla Machačku, e-mail: kmachacka@kuceralegal.cz; tel: +420734854856, popřípadě na sekretariát, e-mail: info@kuceralegal.cz; tel: +420737235119.
Napsal: Jiří Kučera