Mimořádné vydržení pozemku – judikatura pomáhá držitelům k vlastnictví

Užíváte desítky let část pozemku, o níž máte za to, že je Vaše, ale nakonec se ukáže, že v katastru nemovitostí je zapsán někdo jiný?

Zdánlivě neřešitelná situace – přesto se můžete stát jeho vlastníkem na základě řádného či mimořádného vydržení. Judikatura k mimořádnému vydržení se totiž významně posunula. Nejvyšší soud v posledních letech vydal několik zásadních rozhodnutí, kterými přispěl k jednotnějšímu výkladu tohoto pojmu. A přitom významně posílil postavení dlouhodobých držitelů.

To přináší nové možnosti i lidem, kteří by za dřívějšího výkladu práva s vydržením neuspěli. Což potvrzuje i praxe naší kanceláře Kučera & Associates.

Od roku 2019, kdy jsme na toto téma publikovali článek Vydržení sousedního pozemku, došlo k zásadnímu vývoji judikatury, který si zaslouží pozornost.

Řádné a mimořádné vydržení – jaký je rozdíl?

Vydržení umožňuje nabýt vlastnické právo dlouhodobou držbou věci, jsou-li splněny zákonné podmínky.

Občanský zákoník rozlišuje řádné a mimořádné vydržení nemovitosti:

• Řádné vydržení vyžaduje zpravidla desetiletou držbu, která splňuje zákonné požadavky na její poctivost, pravost a právní důvod.
• Mimořádné vydržení podle § 1095 občanského zákoníku vyžaduje u nemovitostí dvacetiletou držbu. Držitel přitom nemusí prokazovat právní důvod nabytí a postačí, pokud mu není prokázán nepoctivý úmysl.

Právě výklad pojmu „nepoctivý úmysl“ byl předmětem několika zásadních rozhodnutí Nejvyššího soudu.

Dobrá víra a absence nepoctivého úmyslu nejsou totéž

Rozsudkem ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 Nejvyšší soud vyjasnil jeden z nejdůležitějších rozdílů mezi řádným a mimořádným vydržením.

Zatímco u řádného vydržení musí být držitel v dobré víře, že mu vykonávané právo náleží, u mimořádného vydržení se posuzuje, zda se držitel nechoval úmyslně nepoctivě.

Dobrá víra = držitel je přesvědčen, že mu pozemek patří, a toto přesvědčení je objektivně omluvitelné. Pokud tedy například z dostupných dokumentů bylo jasné, že pozemek jeho není, dobrou víru nelze uplatnit.

Absence nepoctivého úmyslu = držitel nemusí být přesvědčen o svém vlastnictví. Podstatné je, zda se držby ujal a vykonával ji bez úmyslně nepoctivého jednání, například v přesvědčení, že svým jednáním nikomu nepůsobí újmu. Jde tedy o výrazně mírnější požadavek.

Posuzuje se především k okamžiku, kdy se držitel pozemku ujal. Jestliže se držitel původně ujal pozemku bez nepoctivého úmyslu, samotné pozdější zjištění, že pozemek podle katastru patří někomu jinému, mimořádné vydržení automaticky nevylučuje.

Konkrétní příklad:

Vlastník rodinného domu užívá od roku 1995 sousední pozemek jako součást své zahrady. Při nabytí domu nepovažoval za potřebné ověřit přesné hranice, ačkoli z dostupných podkladů mohl zjistit, že část zahrady není jeho. V roce 2015 zjistí, že část zahrady je evidována na souseda.

V takové situaci nelze namítat dobrou víru a nemůže nastat řádné vydržení, protože měl možnost z dokumentů zjistit, že majitelem není při vynaložení obvyklé péče. 

Nevylučuje se tím však možnost mimořádného vydržení. Ověřovat skutečné hranice pozemku není povinností majitele a ani nedbalost při koupi nepředstavuje bez dalšího nepoctivý úmysl. Pokud jste se držby původně neujali v nepoctivém úmyslu a jsou splněny ostatní zákonné podmínky, můžete pozemek mimořádně vydržet.

Naproti tomu nelze vydržet jakýkoli vědomě zabraný cizí pozemek. Pokud si někdo již od počátku úmyslně přivlastní sousedův pozemek s vědomím, že tím neoprávněně zasahuje do jeho práv, půjde zpravidla o nepoctivý úmysl, který mimořádné vydržení vylučuje.

Rozhodující tedy není pouhá vědomost o cizím vlastnictví, ale okolnosti nabytí držby a existence nepoctivého úmyslu.

Nepoctivý úmysl musí prokázat vlastník, nikoli držitel

Dalším významným závěrem judikatury je rozložení důkazního břemene.

Zatímco u řádného vydržení prokazuje žalobce, že byla jeho držba poctivá, u mimořádného vydržení je tomu naopak. Zákon výslovně stanoví, že k vydržení nedojde, pokud se držiteli prokáže nepoctivý úmysl.

Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu tak musí dokázat ten, kdo vydržení popírá, tedy zpravidla žalovaný.

Nestačí namítat, že držitel nebyl v dobré víře nebo že si mohl zjistit skutečný stav v katastru nemovitostí. Vlastník musí prokázat okolnosti svědčící o úmyslně nepoctivém jednání držitele. Pro držitele se jedná o mimořádně významné procesní zvýhodnění.

Na velikosti vydrženého pozemku záleží

Podle Nejvyššího soudu samotná velikost užívaného pozemku ani výrazný rozdíl mezi výměrou vlastního a sousedního pozemku mimořádné vydržení automaticky nevylučují.

Rozdíl ve výměře může hrát roli při posuzování nepoctivého úmyslu držitele, nikdy by však neměl být hodnocen samostatně. Důležité jsou i další okolnosti – například zda byl pozemek historicky oplocen jako jeden celek, jakým způsobem jej držitel převzal, jaký má pozemek tvar a polohu nebo jak dlouho a za jakých okolností jej užívali předchozí držitelé.

Ani výrazně větší výměra užívaného pozemku tedy sama o sobě neznamená, že jej nelze vydržet. Pokud však byl nepoměr natolik zjevný, že spolu s dalšími okolnostmi svědčí o úmyslně nepoctivém jednání držitele, může být překážkou mimořádného vydržení.

Rozhodující proto není jen to, jak velký pozemek držitel užívá, ale především za jakých okolností se jeho držby ujal.

Může se zapsaný vlastník vydržení pozemku bránit?

Zjistí-li ten, kdo je zapsán jako vlastník pozemku, že jeho pozemek či jeho část dlouhodobě užívá někdo jiný, neměl by situaci pouze pasivně sledovat. Nejvyšší soud totiž dovodil, že pouhé upozornění držitele na to, že pozemek není jeho, samo o sobě mimořádnému vydržení nezabrání.

Vlastník se musí účinně domáhat ochrany svého práva, typicky žalobou.

Co z nové judikatury vyplývá pro držitele pozemků?

Pokud dlouhodobě užíváte pozemek, který není zapsán na vaše jméno, je důležité vědět především následující:

1. Nemusíte vždy prokazovat dobrou víru. U mimořádného vydržení je rozhodující absence prokázaného nepoctivého úmyslu, což je v praxi významný rozdíl, zejména proto, že tento musí prokazovat protistrana.
2. Lze zohlednit držbu předchozích držitelů. Za zákonných podmínek se může započítat také doba, po kterou pozemek užívali vaši právní předchůdci a není tak nutné, abyste pozemek sami drželi po celých 20 let.
3. Zápis v katastru není nepřekonatelnou překážkou. Vlastnické právo lze vydržet právě proti osobě evidované jako vlastník.
4. Každý případ závisí na konkrétních důkazech. Zásadní význam mohou mít historické mapy, fotografie, svědecké výpovědi i způsob užívání pozemku.

U nemovitostí je zároveň nutné zohlednit přechodná ustanovení občanského zákoníku. Mimořádné vydržení mohlo při splnění zákonných podmínek nastat nejdříve k 1. 1. 2019.

Vývoj rozhodovací praxe Nejvyššího soudu významně rozšiřuje praktické možnosti ochrany dlouhodobých držitelů pozemků. Případy, které by dříve mohly být považovány za obtížně řešitelné, dnes mohou díky mimořádnému vydržení skončit úspěšným uznáním vlastnického práva.

Pokud řešíte nesoulad mezi skutečným užíváním pozemku a zápisem v katastru, rádi posoudíme vaše možnosti.