Velká novela stavebního zákona přináší několik změn. Jednou z nich je významnější role plánovacích smluv při přípravě developerských a dalších stavebních projektů. Investorům i obcím přináší nové možnosti při pořizování územně plánovací dokumentace, společném řešení infrastruktury nebo sjednávání finančních a věcných plnění. Současně zvyšuje právní jistotu již uzavřených dohod.

Jaké jsou nejdůležitější změny a co mohou znamenat v praxi?

Co je plánovací smlouva?

Plánovací smlouva je podle stavebního zákona veřejnoprávní smlouvou mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury.

Jejím účelem je zejména nastavit vzájemnou spolupráci při realizaci konkrétního stavebního záměru. Smlouva může upravit například vybudování infrastruktury, finanční příspěvky investora nebo postup při změně územně plánovací dokumentace.

Novela možnosti využití plánovacích smluv dále rozšiřuje.

1. Investor může financovat přípravu územně plánovací dokumentace

Nově může být součástí plánovací smlouvy také závazek stavebníka zpracovat nebo uhradit náklady na zpracování návrhu územně plánovací dokumentace, její části nebo změny.

Schválení plánovací smlouvy, která takový závazek obsahuje, může za zákonem stanovených podmínek nahradit samostatné rozhodnutí zastupitelstva o pořízení regulačního nebo územního plánu.

Pro investora může jít o významné zjednodušení: zahájení procesu změny územního plánu lze lépe propojit s dohodou s obcí.

Plánovací smlouva však sama o sobě nepředjímá výslednou podobu územně plánovací dokumentace ani nenahrazuje její zákonný proces pořizování a schvalování.

2. Požadavky na výstavbu lze řešit společně

Novela také podle 131 odst. 2 písm. c) stavebního zákona umožňuje, aby se obec nebo jiný veřejný subjekt v plánovací smlouvě zavázal k zajištění společného řešení některých požadavků na výstavbu, zatímco investor na toto řešení finančně přispěje.

V praxi může jít například o:

• parkovací kapacity,
• dopravní a technickou infrastrukturu,
• zelenou infrastrukturu,
• občanské vybavení,
• nakládání s vodou nebo odpady.

Výhodou je možnost řešit potřeby širšího území společně, namísto izolovaného řešení pouze v rámci jednoho projektu.

Nejde však o možnost „vykoupit se“ ze zákonných požadavků. Společné řešení musí povaha konkrétního požadavku umožňovat a smlouva by měla přesně stanovit rozsah plnění, jeho účel i odpovědnost jednotlivých stran.

3. Obec může získat podíl na ekonomické aktivitě projektu

Další významnou změnou je možnost sjednat peněžité nebo věcné plnění investora ve prospěch obce jako její podíl na ekonomické aktivitě dokončeného záměru.

Zákon přitom nestanoví pevnou sazbu ani jednotný způsob výpočtu. Nejde tedy o automatický developerský poplatek, ale o prostor pro smluvní dohodu mezi investorem a obcí.

Právě přesné nastavení smlouvy bude klíčové. U peněžitého plnění by měla obsahovat zejména objektivně ověřitelný způsob výpočtu, splatnost a kontrolní mechanismus. U věcného plnění je vhodné upravit jeho hodnotu, kvalitu, termín i způsob předání.

Důležitými limity zůstávají především přiměřenost, transparentnost a pravidla hospodaření obce.

4. Investor se může domáhat uzavření plánovací smlouvy u soudu

Novela zavádí také významný nástroj proti nečinnosti veřejného subjektu.

Pokud je plánovací smlouva podmínkou povolení záměru a investor předloží návrh splňující podmínky územního nebo regulačního plánu, může se za stanovených podmínek domáhat soudního nahrazení chybějícího souhlasu obce, městské části nebo kraje.

Musí být současně splněna podmínka, že veřejný subjekt smlouvu neuzavřel v přiměřené době a navrhovaná plnění odpovídají okolnostem konkrétního záměru.

Nejde tedy o automatický nárok investora na přijetí jakéhokoliv návrhu. Soud bude posuzovat zejména soulad smlouvy s územně plánovací dokumentací, přiměřenost závazků i postup stran při vyjednávání.

Kvalitně připravený návrh plánovací smlouvy proto získává ještě větší význam.

5. Místní referendum musí proběhnout před podpisem smlouvy

V neposlední řadě pak novela doplněním § 132 odst. 1 zavádí pravidlo, podle kterého lze o plánovací smlouvě a záměru, jehož se týká, konat místní referendum pouze před jejím uzavřením.

Dosavadní praxe mohla vést k situaci, kdy obec nejprve uzavřela smlouvu s investorem a následně výsledek místního referenda požadoval postup, který byl s touto smlouvou v rozporu.

Novela tento konflikt omezuje. Před podpisem smlouvy má obec prostor pro veřejnou a politickou diskusi a případný výsledek referenda musí respektovat. Jakmile je však plánovací smlouva uzavřena, nelze její obsah ani související záměr následným referendem zpochybnit.

Pro investory jde o významné posílení stability uzavřené dohody. Pro obce naopak roste význam včasné komunikace s veřejností ještě před převzetím konkrétních smluvních závazků.

Co novela znamená pro investory a obce?

Velká novela stavebního zákona posiluje roli plánovací smlouvy, která dříve měla spíše koordinační funkci.

Plánovací smlouva může nově ovlivnit nejen přípravu územně plánovací dokumentace, ale také financování infrastruktury, společné řešení požadavků na výstavbu nebo ekonomické vztahy mezi investorem a obcí. Zároveň novela přináší nástroje, které mají zvýšit předvídatelnost procesu a stabilitu již uzavřených dohod.

Pro obě strany však bude zásadní pečlivé nastavení obsahu plánovací smlouvy. Nejasně formulované finanční závazky, způsob výpočtu příspěvků nebo nedostatečné vymezení povinností mohou v budoucnu vést ke sporům.

Advokátní kancelář proto může být důležitým partnerem již ve fázi vyjednávání smlouvy, kontroly jejího souladu se stavebním zákonem a územně plánovací dokumentací i při nastavení konkrétních závazků investora a obce.